Koupě bytu s exekucí: jaká jsou rizika a co prověřit
Kam až porostou ceny nemovitostí? Stane se vlastní bydlení nedostupným snem?
4.1.2018
Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?
4.6.2018

V posledních letech počet nově zahájených exekucí v České republice stoupá. Jen za poslední tři roky je tento nárůst více než třicet procent. Aktuálně je u nás vedeno 4,5 milionu exekucí. Z toho více než polovinu tvoří vícečetné exekuce. Proto není divu, že se v nabídce realitních kanceláří stále častěji objevují nemovitosti zatížené exekucí.

 

Co to znamená po kupujícího

Pakliže plánujete koupi nemovitosti zatížené exekucemi, je na místě být obezřetný a prověřit v jaké celkové výši prodávající dluhy má. Pečlivě zvažte rizika s ohledem na poměr výše dluhů a kupní ceny. Nedoporučuji spoléhat se pouze na zápisy na listu vlastnictví. Není výjimkou, že zde jsou zapsány jen některé z dluhů. Zvláště v případech vícečetných exekucí nebývají na listu vlastnictví uvedeny všechny.

Dále je důležité rozklíčovat, které dluhy mohou prodej nemovitosti ovlivnit a které ne. Některé jsou pro prodej nepodstatné, jiné ho mohou zkomplikovat nebo dokonce znemožnit. Může dojít i k tomu, že dluhy prodávajícího přesáhnou hodnotu kupované nemovitosti – co pak?

Zápisy na listu vlastnictví v oddílu C – Omezení vlastnického práva

V souvislosti s exekucí zde můžete nalézt několik různých zápisů: zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti nebo nařízení exekuce. Neplatí zde pravidlo – co záznam, to jiná exekuce. S jednou exekucí může být spojeno více zápisů současně nebo může jít u každého ze záznamů o jinou exekuci.

U Zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu se jedná o závazky vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení nebo zdravotní pojišťovně.

 

Jak zjistit celkovou výši dluhů prodávajícího

Vždy prověřte, v jaké celkové výši a vůči komu prodávající dluhy má a vyhodnoťte rizika. Resp. které z dluhů mohou prodej ovlivnit a které ne.

Na justice.cz můžete sami prověřit, zda prodávající není v insolvenci nebo v konkurzu. Exekuce zjistíte za poplatek v centrální evidenci exekucí vedené Exekutorskou komorou České republiky (nutná registrace) nebo anonymně např. na madluhy.cz nebo exekuceinfo.cz. Ovšem je třeba dodat, že v těchto registrech zjistíte pouze již zahájené exekuce.  Abyste získali přehled o všech probíhajících i ukončených soudních řízeních na zahájení exekuce, bude potřeba součinnosti prodávajícího. U soudu si musí o tento výpis zažádat sám prodávající, případně kupující na základě úředně ověřené plné moci.

Dále doporučuji nechat si od prodávajícího doložit také potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně. Tyto instituce často využívají práva přímého zápisu své pohledávky do katastru nemovitostí ještě před tím, než podají žalobu k soudu na zahájení exekuce. V praxi se tak závazky prodávajícího vůči těmto orgánům nemusí nutně objevit na výpisu od soudu.

 

Rizika 

Zpravidla zde platí přímá úměra mezi výší a počtem dluhů a prodejní cenou – čím větší riziko pro kupujícího, tím nižší prodejní cena.

Bohužel ani po prověření výše uvedeného nemáte stoprocentní jistotu, že neexistují další pohledávky za prodávajícím, které zatím nejsou dohledatelné v přístupných registrech. Vždy tu je nějaké riziko, že vyjdou najevo v průběhu procesu koupě další dluhy, které bude třeba také vyplatit. Lze to předpokládat zejména v těch případech, kdy má dlužník více závazků ve vyšších částkách. Je pak otázkou, zda stávající zjištěné dluhy stihnete vyplatit a nemovitost koupit rychleji, než tyto případné další dluhy budete nuceni také uhradit. Do chvíle, kdy dluhy v celkovém součtu nepřesáhnou kupní cenu, je vše v pořádku. Ovšem v extrémních případech se může stát, že tyto přesáhnou nejen cenu nemovitosti, ale i její hodnotu.

 

Komunikace je základ – aneb důvěřuj, ale prověřuj

Dříve, než uzavřete s prodávajícím kupní smlouvu, spojte se s exekutory a ostatními věřiteli. Prověřte, zda již není naplánovaná dražba nemovitosti, aktuální výši dluhů (stále narůstají o úroky) a zda věřitelé, resp. exekutoři, souhlasí s prodejem. V některých případech je možný převod nemovitosti na kupujícího okamžitě a dluhy se vyplácejí až následně, jindy je nutné dluhy vyplatit předem.

POZOR – exekutor podle Exekučního řádu nemá lhůty pro konání. Proto trvejte na tom, aby v potvrzení s vyčíslením celkové částky k úhradě byla rovněž i lhůta, ve které exekutor doručí na katastrální úřad návrhy na výmaz všech souvisejících zápisů z listu vlastnictví nemovitosti.

 

Je to běh na dlouhou trať

Počítejte s tím, že koupě nemovitosti zatížené exekucemi bývá běh na dlouhou trať. V každém případě doporučuji konzultaci s odborníkem, který má s tímto již zkušenosti. Ne každý realitní makléř a ne každý právník ví, jak v jednotlivých případech postupovat, abyste něco neopomněli prověřit a nepřišli tak zbytečně o další peníze.

 

© Copyright Lucie Tůmová, 2018

Nechcete si nechat ujít další článek? Přihlaste se k odběru novinek nebo mne sledujte na Facebooku.