Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem? - Lucie Tůmová
Koupě bytu s exekucí: jak postupovat a co vše prověřit, abyste minimalizovali rizika
22.2.2018

Nájem, pronájem, podnájem… Jaký je v tom rozdíl? Obecně platí, že jde vždy v podstatě o to samé. Užívání nějaké nemovitosti nebo její části jinou osobou než vlastníkem za sjednané nájemné. Nicméně z právního hlediska je tu několik zásadních rozdílů, o kterých byste měli vědět.

Pronájmem je obecné označení užívané laickou i odbornou veřejností, ať už se jedná o nájem či podnájem. Mnoho lidí se ale mylně domnívá, že nájem a podnájem je to samé nebo že o nájem se jedná v případě pronájmu celé nemovitosti a o podnájem v případě, kdy se pronajímá jen její část – např. jeden pokoj ve větším bytě.

Co je nájem a co podnájem

To, zda se jedná o nájem nebo podnájem, je závislé na osobě pronajímatele. U nájmu jde o přenechání nemovitosti do užívání třetí osobě (nájemci) přímo vlastníkem nemovitosti. U podnájmu se jedná o totéž s tím rozdílem, že pronajímatelem není vlastník nemovitosti, ale nájemce, který právo nájmu postoupí další třetí osobě (podnájemci). Bez ohledu na to, zda jde o celou nemovitost nebo jen její část.

Zatímco u nájmu zákon poměrně jasně určuje pravidla, respektive práva a povinnosti smluvních stran, na podnájem se nevztahuje zákonná ochrana nájemního bydlení. Je tedy na místě do smlouvy o podnájmu zaznamenat všechny sjednané podmínky vč. výpovědní lhůty, chovu zvířat, přijetí dalšího člena domácnosti aj.

Rozdíly mezi nájmem a podnájmem

Doba trvání: Nájem lze sjednat na libovolně dlouhou dobu včetně doby neurčité, podnájem maximálně na dobu nájmu.

Výpověď/ukončení: Pokud není ve smlouvě uvedeno jinak, nájem zaniká uplynutím doby, na kterou byl sjednán, dohodou smluvních stran nebo z důvodů upravených občanským zákoníkem v  § 2287 a 2288.  POZOR – podnájem dále automaticky zaniká spolu s nájmem. A to bez ohledu na to, na jakou dobu byl původně sjednán.

Trvalé bydliště: U nájmu je možno zapsat trvalé bydliště bez souhlasu majitele nemovitosti. Dokonce i proti jeho vůli a výslovnému zákazu v nájemní smlouvě. Co se týká podnájmu, zde se názory různých právníků i praxe jednotlivých obecních úřadů rozcházejí. Někde trvalý pobyt podnájemníkům zapíší na základě řádně uzavřené smlouvy o podnájmu, jinde trvají na předložení písemného souhlasu nájemníka nebo vlastníka, případně obou.

Chov zvířat, kouření a další omezení: U nájmu nelze chov zvířat nebo třeba kouření v bytě zakázat. Ani výslovným ustanovením v nájemní smlouvě. Takové ujednání je pak ze zákona neplatné. Pronajímatel však s ohledem na vyšší rizika poškození nemovitosti může z tohoto důvodu požadovat po nájemci vyšší kauci, vymalování celého bytu po skončení nájmu, tepování koberců apod. Oproti tomu u podnájmu je toto jen na domluvě smluvních stran.

Souhlas majitele s podnájmem

Pokud nemovitost nájemník sám užívá, může ji poskytnout do podnájmu další osobě i bez souhlasu majitele. V případě, kdy nájemník v pronajaté nemovitosti fyzicky nežije, je k podnájmu nutný souhlas vlastníka nemovitosti. Vlastník má na vyjádření souhlasu či nesouhlasu zákonnou lhůtu 30 dní. Pakliže se v této lhůtě nevyjádří, má se za to, že s podnájmem souhlasí.

Doporučení

Vždy prověřte, s kým vstupujete do smluvního vztahu, abyste věděli, zda se jedná o nájem či podnájem. Není podstatné, jak se smlouva nazývá, ale to, s kým je uzavírána. Kdo je vlastníkem nemovitosti zjistíte z listu vlastnictví na stránkách katastrálního úřadu. Ne zřídka totiž dochází k tomu, že i smlouvy o podnájmu jsou označovány jako nájemní. Nejčastěji se to týká družstevních bytů. Pakliže si byt nepronajímáte přímo od bytového družstva, ale od jeho člena, jedná se vždy o podnájem.

V případě podnájmu, kdy nájemník nemovitost sám neužívá, trvejte na předložení písemného souhlasu vlastníka s podnájmem. Přenechání podnájmu bez souhlasu vlastníka může být v tomto případě považováno za hrubé porušení nájemní smlouvy tedy i důvodem k výpovědi z nájmu. A spolu s nájmem automaticky zaniká i podnájem.