Jak řešit daň z nabytí nemovitých věcí při prodeji do konce října 2016?

Novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí se v těchto dnech stává v realitním světě tématem číslo jedna. Zatím stále platí, že plátcem daně z nabytí nemovitých věcí je prodávající, pokud se nedohodne s kupujícím jinak. Od 1. 11. 2016 to bude vždy už jen nabyvatel. Rozhodující je datum nabytí vlastnických práv kupujícím, nikoliv datum podpisu kupní smlouvy, jak si mnozí myslí. Pro upřesnění: kupující nabývá vlastnické právo k nemovitosti okamžikem povolení vkladu s právními účinky zpětně ke dni podání návrhu na vklad. Řídíme se tedy datem, kdy byl návrh na vklad vlastnického práva podán na katastr nemovitostí.

U nemovitostí, které se prodají v listopadu a později je vše jasně dané. Plátcem daně je ze zákona nabyvatel, čili v kupní smlouvě už bude jen „čistá“ cena nemovitosti a daň zaplatí kupující zvlášť. Ale jak nejlépe postupovat, pokud nemovitost prodáváte právě teď a vše nasvědčuje tomu, že ji stihnete prodat do konce října? Je lepší rovnou cenu rozdělit a přenést daňovou povinnost na kupujícího? Univerzální opověď neexistuje. Každý prodej je trochu jiný a záleží na více okolnostech. Rozhoduje např. typ a stav nemovitosti, způsob financování, výše vlastních zdrojů kupujícího aj. Zde jsem shrnula to základní, podle čeho se rozhodnout, jak nastavit cenu a placení daně.

Daň zaplatí kupující

Vhodné, pokud má kupující hotovost nebo bude financovat hypotečním úvěrem jen menší část kupní ceny. Do kupní smlouvy se uvede jen čistá cena nemovitosti a doplní se ustanovení, že daň z nabytí nemovitých věcí uhradí kupující (pozor na formulaci tohoto ujednání, aby bylo platné).

Daň zaplatí prodávající

Bude-li kupující financovat větší část kupní ceny úvěrem (cca od 70 % LTV a více), je bezpečnější varianta, kdy kupní cena zahrnuje i daň z nabytí nemovitých věcí a zaplatí ji prodávající. Je běžnou praxí, že banka nemovitost neocení na vyšší cenu, než je ta prodejní. U některých typů nemovitosti je odhadní cena banky dokonce nižší. Pokud by v tomto případě byla cena rozdělena na cenu nemovitosti + daň uhradí kupující, může nastat situace, kdy kupující nebude mít dostatečnou hotovost na pokrytí takto vzniklého rozdílu a od koupě ustoupí.

V případě, že zvolíte variantu, kdy bude plátcem daně prodávající, nezapomeňte do kupní smlouvy nebo do smlouvy o budoucí kupní smlouvě doplnit ujednání, které bude řešit situaci, kdyby došlo k zamítnutí vkladu z důvodu formálních nedostatků a bylo by třeba podat nový návrh s bezchybnými podklady a ten by byl podán až v listopadu.

Daň z nabytí nemovitých věcí je splatná nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo k povolení vkladu vlastnického práva nabyvatele.

Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na danou problematiku.

Pokud právě řešíte prodej své nemovitosti a nevíte si rady s tím, jak nastavit podmínky prodeje, aby vše proběhlo hladce, kontaktujte mne na tel. 603 447 441.

Copyright © Lucie Tůmová