Kdy platím daň z příjmu při prodeji nemovitosti?

Aktualizace 2021: tento článek je z roku 2016 – aktuální daňové povinnosti jsou shrnuty v novém článku ZDE

S prodejem nemovitosti jsou spojeny dvě různé daně. Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitosti) a daň z příjmu.

Do účinnosti novely zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, t.j. do 1.11.2016, je plátcem této daně prodávající (pokud se nedohodne s kupujícím jinak). S tím je většina prodávajících srozuměna. Sazba této daně činí 4 % z tzv. nabývací hodnoty. Vzhledem k tomu, že brzy tato daň bude na bedrech kupujících, se jí dnes nebudu věnovat a zaměřím se na daň z příjmů fyzických osob.

Je pravdou, že ve většině případů prodávající splňují zákonem stanovené podmínky pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti. Možná právě proto někteří prodávající ani netuší, že by za určitých podmínek tento příjem měli také zahrnout do svého daňového přiznání a zdanit ho.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti se daní jako ostatní příjmy na příloze č. 2 daňového přiznání – tedy sazbou 15 %. To není zrovna málo. Proto si před prodejem zjistěte, zda splňujete podmínky pro osvobození od této daně.

Rozhodujícím faktorem pro to, zda budete příjem z prodeje nemovitosti danit nebo ne, je doba vlastnictví nemovitosti, místo bydliště a využití finančních prostředků získaných z prodeje.

Kdy musíte příjem z prodeje zdanit

Nebudu zde vypisovat příslušná ustanovení zákona, v jakých případech je prodávající od zdanění tohoto příjmu osvobozen. Zkrátím to. Uvedu situace, kdy musíte daň z příjmu při prodeji nemovitosti zaplatit.

Platí zde tzv. časový test. Příjem z prodeje je třeba zdanit, pokud nemovitost vlastníte méně než pět let a současně:

a) máte v nemovitosti bydliště kratší dobu než dva roky bezprostředně před prodejem a peníze z prodeje nepoužijete na řešení své bytové situace (rozuměj koupi jiné nemovitosti pro své vlastní bydlení) do jednoho roku od prodeje/nebo rok před prodejem v adekvátní výši

nebo

b) nemáte v nemovitosti bydliště* alespoň dva roky bezprostředně před jejím prodejem (nevztahuje se na družstevní byty)

Dále se osvobození od daně nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitosti, která byla zahrnuta do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, pokud ji prodáte dříve než dva roky po vyřazení z obchodního majetku.

Ve všech ostatních případech jste od daně osvobozeni. U dražších nemovitostí pozor na oznamovací povinnost – od roku 2015 je třeba finančnímu úřadu oznámit příjmy osvobozené od daně z příjmu, pokud přesáhnou částku pěti miliónů.

Při každé změně vlastníka nemovitosti běží časový test od počátku – ano, i tehdy, daruje-li rodič nemovitost svému dítěti. Jedinou výjimkou, kdy doba vlastnictví nemovitosti přechází z původního vlastníka na nového, je dědictví po osobě blízké na dědice v řadě přímé. Tedy pokud časový test splnil zůstavitel, dědic nemusí příjem z prodeje danit, ani pokud nemovitost prodá okamžitě po jejím nabytí.

Daní se jen čistý zisk po odečtení pořizovací ceny, výdajů spojených s prodejem (provize realitní kanceláře, poplatky za znalecký posudek, právníky apod.) a prokazatelně vynaložených nákladů na zhodnocení nemovitosti (rekonstrukce, zateplení apod.).

*Nezaměňujte pojmy bydliště a trvalý pobyt. Bydliště je místo, kde skutečně bydlíte – bez ohledu na to, kde jste oficiálně hlášeni k trvalému pobytu.

Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na daňovou problematiku.

© Copyright Lucie Tůmová

Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mne sledujte na Facebooku.