Vyplatí se koupě nemovitosti v dražbě? Na co si dát pozor?

Jedním ze způsobů, jak lze pořídit nemovitost, je dražba. Vyvolávací ceny začínají i na třiceti procentech odhadní ceny a díky tomu je tato možnost velmi lákavá. Devět z deseti dražeb dnes probíhá elektronicky a vstupuje do nich ve větší míře i laická veřejnost a drobní investoři. To je největší příčinou, proč už dražby nejsou z finanční stránky tak zajímavé jako dříve. Samozřejmě stále platí, že se v dražbě dá koupit nemovitost za nižší cenu, ale je třeba znát alespoň základní principy toho, jak se v roli dražitele chovat.

Statistiky za rok 2018

V loňském roce bylo v České republice vyhlášeno přes 17 tisíc dražeb a aukcí nemovitostí v odhadní hodnotě přes 28 mld. korun. Jak vyplývá ze statistik společnosti ADOL Monitor, která se monitorování dražeb dlouhodobě věnuje, jen polovina dražeb byla úspěšná a nemovitosti byly vydraženy.

zdroj: www.adol.cz

Pozn.: U dražeb, kde výsledky nelze ověřit, se jedná většinou o fyzické nebo exekutorské dražby, kdy dražebníci nikde nezveřejnili výsledky.

Není dražba jako dražba

Dražby dělíme na dobrovolné a nedobrovolné, přičemž každá z nich má svá specifika a může se řídit různými právními předpisy – v závislosti na tom, zda se jedná o dražbu veřejnou či exekutorskou.

Nedobrovolná dražba je prováděna na návrh dražebního věřitele, který má pohledávku zajištěnou zástavním právem k předmětu dražby a tato je přiznána vykonatelným soudním či jiným rozhodnutím.

Oproti tomu dražba dobrovolná je realizována na návrh vlastníka. Označení „dobrovolná“ může být do jisté míry zavádějící. Spadají sem i dražby, které z pohledu skutečného vlastníka nemovitosti dobrovolné nejsou. Podle § 17, odst. 4) Zákona o veřejných dražbách jsou totiž za vlastníky považováni i likvidátoři a insolvenční správci, či jiné osoby oprávněné k nakládání s nemovitostí. Tyto dražby jsou často realizovány i bez souhlasu a proti vůli skutečného vlastníka nemovitosti.

Co byste měli vědět

Pokud s dražbami nemáte zkušenosti, může se stát, že koupíte nemovitost za vyšší cenu, než kdybyste ji kupovali klasickou cestou. A to nejen u dobrovolných dražeb, kdy o ně zažádají přímí vlastníci právě z důvodu získání maximální možné ceny.

Než se k dražbě přihlásíte, zjistěte o nemovitosti maximum informací a seznamte se s dražební vyhláškou včetně příloh, kde jsou uvedeny ty nejdůležitější údaje – forma, čas a místo konání dražby, označení a popis nemovitosti, termín možné fyzické prohlídky nemovitosti, výše dražební jistoty a lhůta pro její složení, výše nejnižšího podání, způsob registrace, stanovený minimální příhoz aj.

Ujistěte se, že se draží celá nemovitost a ne jen podíl jednoho ze spoluvlastníků. Mimo to, že nebudete v případě vydražení vlastníkem celé nemovitosti, je třeba počítat také s možností uplatnění předkupního práva ostatními spoluvlastníky.

Nespoléhejte jen na znalecký posudek. Jsou známy případy, kdy odhadní cena neodpovídala skutečné hodnotě nemovitosti. Abyste byli schopni toto posoudit, je třeba mít alespoň základní přehled o aktuální situaci na realitním trhu v dotčené lokalitě.

Vyplatí se nahlédnout i do listu vlastnictví dané nemovitosti. Nejen s ohledem na prověření možných chyb ve specifikaci předmětu dražby, ale mohou zde být zapsána i nějaká další omezení či práva ve prospěch třetích osob, která nejsou uvedena v dražební vyhlášce. Pozor zejména u dobrovolných dražeb, kdy tato práva a omezení dražbou nejsou dotčena a přecházejí spolu s věcí na vydražitele. U nedobrovolných dražeb prověřte, které ze zápisů budou dražbou vypořádány a které přejdou na vás a jakým způsobem následně ovlivní možnost užívání či případný prodej nemovitosti.

I prohra může znamenat vítězství. Stanovte si limit – maximální cenu, kterou jste ochotní zaplatit a v průběhu dražby limit nenavyšujte. Právě emoce, adrenalin a sladká vidina vítězství nezkušených dražitelů bývá nejčastější příčinou vydražení nemovitosti za nepříliš výhodnou cenu.

U elektronických dražeb pozor na to, zda jen navyšujete o nějakou částku (tzv. příhoz) nebo zda nabízíte konečnou cenu (tzv. podání). Záměnou příhozu s podáním můžete původní cenu nechtěně zdvojnásobit. Pravděpodobně pak nebudete ochotní tuto cenu zaplatit, čímž dojde ke zmaření dražby. Ať už bude důvodem zmaření vysoká konečná cena (tj. nejvyšší podání), neposkytnutí úvěru či cokoliv jiného, může vás zmaření dražby stát nemalé peníze. Pokud se dražba koná podle Zákona o veřejných dražbách, jste povinni uhradit náklady na pořádání dražby. Toto obvykle pokryje dražební jistota. V případě, že se jedná o zmaření exekutorské dražby, která se řídí Občanským soudním řádem, jste dle § 336n povinni uhradit nejen náklady na novou dražbu a způsobené škody, ale i případný rozdíl nejvyššího podání, bude-li při opakované dražbě nemovitost vydražena za nižší cenu.

Pokud z nějakého důvodu zmeškáte dražbu nemovitosti, o kterou máte extrémní zájem, nemusí být vše ztraceno. V případě exekutorské dražby konané na základě exekučního titulu vydaného po 1. 1. 2013 můžete ve svůj prospěch využít dle § 336ja Občanského soudního řádu institut předražku. Tzn. do 15 dní od usnesení o příklepu (den dražby) můžete za nemovitost nabídnout minimálně o 25 % vyšší cenu než je nejvyšší podání. Pakliže včas složíte na účet exekutora nabízenou sumu a původní vydražitel vaši nabídku nedorovná, jste konečným vítězem dražby vy.

Samostatnou kapitolou po vyhrané dražbě je fyzické převzetí nemovitosti. Zvláště u nedobrovolných dražeb, kdy jsou původními vlastníky dlužníci, kteří v ní žijí. Ti obvykle nemají co ztratit a není výjimkou, že se odmítají vystěhovat. Fakt, že jste vlastníkem nemovitosti, vás neopravňuje vstoupit do cizího obydlí a domáhat se svých práv silou. Dopustili byste se tím trestného činu. Pokud se na vyklizení nemovitosti nedomluvíte, nevyhnete se řešení sporu soudní cestou. V tom případě počítejte i s variantou, že může trvat cca devět až osmnáct měsíců, výjimečně i déle, než budete moci nemovitost sami užívat.

Tipy na závěr

Než se pustíte do své první dražby, doporučuji shlédnout několik elektronických dražeb, kterým můžete po registraci přihlížet, abyste se alespoň trochu s průběhem dražby seznámili.

Pokud nemáte ve svém okolí někoho, kdo se dražbám již věnuje a vše by vám blíže vysvětlil, zvažte absolvování školení nebo kurzu, který se touto problematikou zabývá.

Nenechte se odradit prvními prohrami a nekupujte za každou cenu. Chcete-li uspět a uzavřít výhodný obchod, nezbývá než dražby sledovat a zkoušet štěstí. Jednoho dne se jistě usměje i na vás.

Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mne sledujte na Facebooku.