Zákonné předkupní právo spoluvlastníků u garážových stání

Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti historicky neodmyslitelně patřilo do našeho právního řádu.

Ovšem s příchodem Nového občanského zákoníku se toto změnilo.  NOZ předkupní právo, tak jak jsme ho znali dříve, totiž ze starého OZ nepřevzal. S koncem platnosti přechodného ustanovení NOZ, tedy k 31.12.2015, zákonné předkupní právo spoluvlastníků zaniklo.

Novela NOZ z prosince 2016 s účinností od 1.1.2018 opět zavádí plošně zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti:

§ 1124

(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

§ 1125

Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Vzhledem k historickým i praktickým souvislostem se znovuzavedení předkupního práva z pohledu spoluvlastníků nemovitosti zdá být opodstatněné a správné. Zejména jde-li o spoluvlastnictví např. rodinného domu s více bytovými jednotkami nebo menšího bytového domu apod. Mají tak možnost ovlivnit, kdo bude novým spoluvlastníkem.

Ovšem tak, jak je toto formulováno v zákoně, se předkupní právo vztahuje i na spoluvlastnické podíly např. na garážových stáních příslušejících k bytovým jednotkám, příjezdových cestách či přilehlých pozemcích. A právě toto v praxi prodej nemovitostí komplikuje.  Nejen, že je celá transakce časově náročná, kdy mají předkupníci na uplatnění svého předkupního práva dlouhé tři měsíce, ale je s tímto spojena také poměrně náročná administrativa a další finanční náklady. Zejména v případech, kdy je vyšší počet spoluvlastníků. Navíc jsou kupující i prodávající po celé tři měsíce v nejistotě, zda obchod proběhne tak, jak bylo dohodnuto a naplánováno.

Zákon umožňuje vzdání se předkupního práva i pro právní nástupce (§ 1125 NOZ), avšak toto je nutno zapsat do katastru nemovitostí. Z praxe víme, že tuto možnost spoluvlastníci využívají jen zcela výjimečně.

Další možností, jak minimalizovat dopady předkupního práva je institut přídatného spoluvlastnictví (§ 1223 NOZ). Přídatné spoluvlastnictví je rovněž třeba zapsat do katastru nemovitostí. Nejčastěji jsou to spoluvlastnické podíly k nezbytným cestám k rodinným domům či garážová stání příslušející k bytovým jednotkám apod.  Zjednodušeně řečeno – v přídatném spoluvlastnictví jsou věci, které s hlavní věcí tvoří funkční celek a bez věci vedlejší by nebylo možné hlavní věc dobře užívat, případně kdy věc vedlejší doplňuje věc hlavní a bez ní by věc hlavní ztrácela na hodnotě. Automaticky se pak věc hlavní převádí i s podílem na věci vedlejší. Tedy věc v přídatném spoluvlastnictví není zatížena zákonným předkupním právem spoluvlastníků této věci.

Jak postupovat v případě prodeje garážového stání, kde mají spoluvlastníci zákonné předkupní právo

Pro lepší pochopení problematiky zde uvedu možné postupy u konkrétního případu, jak se lze s předkupním právem vypořádat.

Příklad: prodej bytové jednotky s garážovým stáním, které není samostatnou jednotkou, ale je vlastněno formou spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce, kterou vlastní několik spoluvlastníků. Předpokládejme, že kupující budou mít zájem jen o koupi „celku“ – tedy bytu včetně garážového stání.

V tomto případě se nabízejí následující možnosti řešení, kdy první je v souladu se zákonem, tj. tak, jak by vše mělo být, no v praxi se můžeme setkat i s dalšími postupy:

1. Nabídka garážového stání předkupníkům samostatně

Vše v souladu se zákonem – výhodou je právní jistota smluvních stran do budoucna. Nevýhodou jsou tři měsíce v nejistotě + v případě uplatnění předkupního práva pro koupěchtivé zklamání a pro prodávajícího hledání nového kupujícího na byt bez garáže. Do jisté míry v rámci mezí je možno zájem předkupníků snížit rozdělením ceny – vyšší cena za stání a nižší za byt. Nutno však zmínit, že navýšení ceny stání s sebou může do budoucna nést za určitých okolností vyšší daňové zatížení pro kupující (budoucí prodávající).

2. Nabídka garážového stání předkupníkům s podmínkou koupě bytu – jeden celek

Jedna z „psychologických“ možností, jak minimalizovat zájem předkupníků o stání, kdy tito nebudou mít zájem o byt, ale jen o garážové stání (na principu přídatného vlastnictví – viz výše). Otevřenou otázkou však je, jak by rozhodl případný soud, kdyby předkupník trval na uplatnění svého předkupního práva ke stání, aniž by měl zájem o byt.

3. Nenabízet stání předkupníkům – rovnou kupní smlouvu podat na katastr nemovitostí

Rychlé řešení, ale bez právní jistoty prodávajícího a koupěchtivého. No v praxi se zdá být bohužel tato možnost nejvíce využívána. Mimo jiné i s ohledem k plánované novele NOZ, kdy by se předkupní právo na tyto situace nemělo v budoucnu vztahovat, se k této variantě přiklánějí jak mnozí realitní makléři, prodávající, koupěchtiví i někteří právníci. Sice by vědomě bylo opomenuto zákonné předkupní právo spoluvlastníků a předkupníci by se ho mohli domáhat zpětně, no již existují judikáty, kdy soud sice uznal, že došlo ze strany prodávajících k pochybení a že měli svůj podíl nabídnout předkupníkům, nicméně nevyhověl předkupníkovi, kdy vzhledem k souvislostem konkrétních případů soud shledal, že žaloba je zjevným zneužitím práva či dokonce jeho šikanózním výkladem. Ovšem v praxi není možno na toto spoléhat a vždy je třeba vše posuzovat individuálně s ohledem na mnohé okolnosti a v širších souvislostech, které mohou mít zásadní vliv na případné pozdější soudní spory, kdy může být vyhověno opomenutým předkupníkům.

Aktualizace 5.4.2020: S účinností od 1.7.2020 bude předkupní právo opět zrušeno, viz článek Zrušení předkupního práva

Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na danou problematiku.

Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441.

© Copyright Lucie Tůmová

Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mě sledujte na Facebooku.