Woman calculate and plan for your good property with real agency property. Prodej bytu patří k jednomu z největších životních obchodů většiny z nás. Přesto, že se jedná o statisícové až milionové částky, mnoho prodávajících přípravě na prodej nevěnuje potřebnou pozornost. Díky neznalosti problematiky se pak dopouštějí řady chyb a bývají zaskočeni tím, co vše je třeba při prodeji nemovitosti obstarat. Zde je přehled toho nejdůležitějšího, co byste měli vědět a zajistit si dřív, než svou nemovitost dáte do nabídky. Prověření právního stavu První věc, kterou byste měli udělat, je prověření právního stavu nemovitosti. Zkontrolujte na aktuálním výpisu z katastru nemovitostí (list vlastnictví), zda nejsou u vaší nemovitosti zapsána věcná břemena, exekuce, předkupní nebo zástavní práva, zákaz zcizení, či jiné zápisy ve prospěch třetích osob. List vlastnictví získáte na jakémkoliv katastrálním úřadě nebo na pobočkách CzechPointu. Všechny záznamy, které je možno vymazat, vymažte ještě před prodejem (např. právo na dožití zesnulé babičky nebo zástavní právo věřitele k již splacenému dluhu). K běžným zápisům dnes patří zástavní právo banky k zajištění hypotečního úvěru. Budete-li úvěr doplácet při prodeji, informujte se s předstihem ve své bance o podmínkách. V některých případech mohou být náklady spojené se splacením úvěru mimo fixační období tak vysoké, že se vyplatí s prodejem nemovitosti počkat. Záleží na interních předpisech banky a na podmínkách konkrétní úvěrové smlouvy. Samozřejmě lze prodat i byt zatížený např. exekucí nebo věcným břemenem užívání. Takové zápisy ale přiměřeně snižují prodejní cenu nemovitosti – čím větší omezení nebo riziko pro kupujícího, tím nižší tržní cena. Dokumenty Kromě listu vlastnictví budete při prodeji potřebovat průkaz energetické náročnosti budovy. Originál průkazu se předává kupujícím při podpisu kupní smlouvy, informaci o energetické náročnosti budovy je třeba zveřejnit již v inzerci. Budou-li kupující financovat koupi hypotečním úvěrem, jejich banka bude ke schválení úvěru vyžadovat kopii vašeho nabývacího titulu – tj. kupní, darovací nebo směnná smlouva, zápis z dědického řízení, případně jiný dokument prokazující nabytí vašich vlastnických práv k dané nemovitosti. Dále budou chtít zájemci o koupi pravděpodobně nahlédnout také do vyúčtování záloh na služby a plateb do fondu oprav, revizních zpráv, stanov společenství vlastníků, budou se informovat o hospodaření společenství, o provedených i plánovaných rekonstrukcích domu apod. Příprava kupní smlouvy Chcete-li při prodeji bytu na něčem ušetřit, určitě by se to nemělo týkat přípravy kupní smlouvy. Pokud nevyužijete služeb realitní kanceláře, najměte si právníka. Nejlépe specialistu na nemovitostní právo. Stejně jako rodinné, trestní nebo obchodní právo, má i to nemovitostní svá specifika. Advokát, který se běžně věnuje např. rozvodům, nemusí znát všechna úskalí a skrytá rizika spojená s prodejem nemovitosti. Může vám tak neúmyslně způsobit nepříjemnosti, v horším případě i finanční ztráty. Převod vlastnických práv Na rozdíl od prodeje movitých věcí, kdy vlastnictví věci přechází na kupujícího v podstatě okamžitě, u nemovitostí je to otázka několika týdnů. Nabytí vlastnických práv k nemovitosti je sice účinné zpětně ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, ale mezi podáním návrhu a jeho povolením může uběhnout až 50 dní (20 dní ochranná lhůta + katastrální úřad má 30 dní na zápis změn). Katastrální úřad rozhodne o povolení vkladu, jsou-li splněny všechny podmínky pro jeho povolení a neobdrží-li v zákonné lhůtě žádnou námitku nebo odpor. Zjistí-li nějaké formální nedostatky nebo nepřesnosti v dokumentech, vyzve účastníky k jejich doplnění. Tím se může doba převodu dále prodloužit. Rychlejším řešením je v takových případech obvykle zpětvzetí původního návrhu a podání nového. Úschova kupní ceny K zajištění kupní ceny po dobu přepisu vlastnictví v katastru nemovitostí je nejvhodnější využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Kupující složí před podáním návrhu na vklad kupní cenu do úschovy a prodávajícímu je vyplacena po povolení vkladu. Prodávající má jistotu, že kupující disponuje potřebnými financemi a že je kupní cena složena u schovatele v jeho prospěch, zároveň kupující ví, že o své peníze nepřijde, pokud by k převodu nemovitosti z nějakého důvodu nedošlo. Daně S prodejem bytu jsou spojeny dvě daně. Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve z převodu) a daň z příjmů. Příjem z prodeje nemovitosti se daní jako ostatní příjmy sazbou 15 % a je třeba ho zahrnout do běžného daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Podmínky pro osvobození od zdanění příjmu z prodeje bytu jsou popsány v § 4 a v § 10 zákona o dani z příjmů. Zjednodušeně se dá říci, že jste od zdanění tohoto příjmu osvobozeni: 1. pokud nemovitost vlastníte déle než pět let, 2. nebo jste v ní měli bydliště déle než dva roky bezprostředně před prodejem, 3. případně pokud jste v nemovitosti bydleli těsně před prodejem kratší dobu než dva roky a zároveň zisk z prodeje použijete k řešení své vlastní bytové situace. Podrobněji se tomuto tématu věnuji v článku Kdy platím daň z příjmu při prodeji nemovitosti. Plátcem daně z nabytí nemovitých věcí je od 1.11.2016 vždy kupující. Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na danou problematiku. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mne sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Na začátku bychom si měli ujasnit, jaký je mezi neexkluzivní a exkluzivní smlouvou rozdíl. Exkluzivní smlouva je smlouva o výhradním zastoupení. Tzn. že nemovitost nabízí k prodeji jen jedna realitní kancelář a prodávající není oprávněn pověřit prodejem této nemovitosti další osoby. Ani on sám nesmí nemovitost nabízet. Oproti tomu u neexkluzivní, tj. nevýhradní, smlouvy může stejnou nemovitost nabízet k prodeji více zprostředkovatelů i sám majitel současně. Je na místě dodat, že není rozhodující, jak se smlouva nazývá. Podstatný je její obsah. I v případě, že se smlouva bude nazývat prostě jen zprostředkovatelská nebo např. smlouva o poskytnutí nabídky, exkluzivní z ní dělá ustanovení, kde se prodávající zavazuje, že neuzavře obdobnou smlouvu s dalším subjektem a že není oprávněn ani sám nemovitost nabízet k prodeji. Některé realitní kanceláře se záměrně výrazům „exkluzivní“ nebo „výhradní“ vyhýbají. Pokud není na první pohled zřejmé, zda se jedná o exkluzivní či neexkluzivní smlouvu, pečlivě přečtěte celý text.  Nevyplývá-li ze smlouvy jinak, má se za to, že jde o smlouvu nevýhradní. Výhody plynoucí z exkluzivní smlouvy pro realitní kancelář jsou zřejmé. Makléř má jistotu výdělku. Je tedy ochotný věnovat více času i vlastních peněz do prezentace vaší nemovitosti a má přehled o všech zájemcích. Může tedy efektivněji upravovat prodejní strategii podle aktuální situace a lépe hájit zájmy prodávajícího. Oproti tomu stojí obavy a předsudky prodávajících. Často nechtějí prodej svého nejcennějšího majetku svěřit jen jednomu makléři. Domnívají se, že kupce najdou dříve, když svěří prodej více realitním kancelářím. Možná ano, možná ne. Ale záleží skutečně tolik na rychlosti? Nemovitosti nabízené ve výhradním zastoupení se zobchodují obvykle za vyšší cenu. Tím, že zadáte svou nemovitost do nabídky více realitním kancelářím, snižujete svou šanci na výhodnější prodej. Stanete se obětí konkurenčního boje mezi jednotlivými makléři. Výsledkem bude možná rychlejší obchod, ale s největší pravděpodobností také nižší prodejní cena – viz můj článek Čím víc realitek, tím rychlejší prodej bytu. Mé doporučení: Věnujte dostatek času výběru zkušeného realitního makléře – viz článek Jak vybrat realitní kancelář. Smlouvu uzavřete písemně, na dobu určitou – doporučuji 2 až 3 měsíce u bytů, u rodinných domů 4 až 6 měsíců. Dejte na doporučení makléře a nechte ho dělat jeho práci – pekaři také neradíte, jak má míchat těsto. Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na danou problematiku. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mne sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Já věřím, že ano. Ve světě je spolupráce mezi makléři naprosto běžnou praxí. Proč si ale realitní makléři u nás navzájem konkurují, místo toho, aby spolupracovali? Spustili jsme s kolegou projekt, který je určen právě ke spolupráci a k výměně informací mezi makléři. Co myslíte, podaří se nám makléře popostrčit, aby spolu začali aktivně spolupracovat? Nebo jsme příliš nadčasoví na české poměry? Více o našem projektu se dočtete v rozhovoru: Vyzpovídal jsem pro vás Lucii Tůmovou, spoluzakladatelku projektu bezinzerce.cz – nového pracovního nástroje pro realitní makléře. Proč vlastně bezinzerce.cz vznikla? Už nějakou dobu jsme s kolegy řešili problematiku neveřejných zakázek. Asi každý makléř dostane dříve či později do nabídky nemovitost, kterou nemůže veřejně inzerovat na realitních serverech. Ale jak takovou nabídku efektivně zobchodovat, když nemáte v daném čase odpovídající poptávku? Můžete ji sice nabídnout ke spolupráci kolegům, ale možnosti jsou značně omezené. Právě proto jsme se rozhodli založit server, kde by jednotliví makléři mohli tyto informace sdílet mezi sebou a pomoci si tak navzájem k rychlejším obchodům a vyšším ziskům. Takže je to server určený výhradně pro makléře ke sdílení neveřejných zakázek?  Původně to tak mělo být. Ale během vývoje a zkušebního provozu jsme rozšířili možnosti využití portálu. Kromě neveřejných zakázek zde mohou makléři sdílet i veřejné nabídky a poptávky určené ke spolupráci a radit se s kolegy v diskuzním fóru.  Své nabídky sem mohou vkládat také přímí vlastníci nemovitostí a developeři. Makléři, kteří nemají zájem o plnou registraci s přístupem do interního systému, mohou využít naší platformu alespoň ke své vlastní propagaci. Mohou si zde zdarma založit svůj profil s kontaktními údaji, který je přístupný široké veřejnosti přes službu hledatmaklere.cz. Hovoříte o sdílení neveřejných zakázek mezi makléři a zároveň sem mají možnost vkládat nabídky i sami prodávající. Jak je zajištěna bezpečnost vložených dat a kdo všechno k nim má přístup? Vzhledem k tomu, že je bezinzerce.cz určena primárně pro neveřejné zakázky a ke sdílení informací mezi makléři, je toto samozřejmě ošetřeno několika způsoby. Přístup k nabídkám, poptávkám a do fóra mají pouze registrovaní makléři. Před schválením každé registrace důkladně prověřujeme, zda se jedná skutečně o realitního makléře. Mimo to jsou na všech fotografiích a stažených materiálech vodoznaky, takže je nelze použít k veřejné prezentaci. Přímí prodávající a developeři mohou pouze spravovat své vlastní nabídky – nemají přístup do systému k ostatním vloženým datům. Bezinzerce.cz byla spuštěna na začátku léta, kolik makléřů jí už využívá? Aktuálně je zde registrována téměř stovka makléřů a postupně přibývají i developerské projekty. Chystáme reklamní kampaň, abychom oslovili co největší počet makléřů i developerů. Prozradím, že právě probíhají jednání s několika developery o podmínkách neveřejného předprodeje jejich projektů právě přes naší platformu. Makléři se tedy mají na co těšit. Šušká se, že bezinzerce.cz je skrytě propojena s Realitní komorou České republiky a Národním realitním holdingem. Někteří makléři jí proto příliš nedůvěřují. Co je na tom pravdy? Bezinzerce.cz NENÍ propojena s žádnou profesní organizací ani konkrétní realitní kanceláří. Je to naprosto NEZÁVISLÝ PROJEKT, který vznikl čistě z naší vlastní iniciativy. To dokládá i fakt, že se na testování zkušebního provozu podíleli makléři z různých sítí napříč realitním trhem. Já říkám, že to je „od makléřů pro makléře“. Je to místo, kde neřešíme „politiku“ jednotlivých značek nebo organizací – prostě zde obchodujeme. Vítáni jsou všichni makléři, kteří pochopili pravý význam slova spolupráce. Převzato se souhlasem Jakuba Vlčka z blogu www.promaklere.cz Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

* aktualizováno 18.9.2020 Prohlášení paní ministryně Schillerové, že se bude rušit daň z nabytí nemovitých věcí, otřáslo realitním trhem a celý ho na dobu skoro dvou měsíců paralyzovalo. Kupující začali spekulovat a vyčkávat, zda daň bude zrušena nebo ne a za jakých podmínek. Příslibů, že se tato daň zruší, v minulosti bylo už tolik, že k tomuto většina odborné veřejnosti byla spíše skeptická. Jaký je aktuální stav Přes to, že některá média ve svých článcích už od března zveřejňují informaci o tom, že je daň již zrušena, stále tomu tak až doposud nebylo. V červenci sice zákon o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí poslanci schválili, ale senát ho vrátil zpět k přepracování. No téměř po půl roce jsme se dočkali dobrého konce a tato daň je definitivně zrušena. V úterý 15.9.2020 poslanecká sněmovna schválila zrušení této daně a byly přijaty i navrhované senátní úpravy. V pátek 18.9. zákon podepsal i prezident. Teď už zbývá jen zákon vyhlásit ve Sbírce zákonů. Co se mění Zákon prošel pozměňovacími návrhy a ve finálním znění se mění několik věcí: 1. Bude plošně zrušena daň z nabytí nemovitých věcí se zpětnou účinností, kdy od této budou osvobozeni zpětně všichni ti, jejichž vklad vlastnictví byl v katastru nemovitostí proveden 1.12.2019 a později. 2. Bylo to těsné, ale nakonec v rámci pozměňovacích návrhů bylo schváleno, že bude zachována možnost odečítat úroky z úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů fyzických osob. Ovšem u nemovitostí koupených 1.1.2021 a později do maximální výše 150.000 Kč za rok. Možnost odpočtu úroků z úvěrů do výše 300.000 Kč ročně zůstává zachována pouze pro úvěry uzavřené nejpozději do konce letošního roku, případně při jejich refinancování. 3. Pro nemovitosti nabyté 1.1.2021 a později se prodlužuje časový test pro zdanění zisku při prodeji nemovitosti z pěti na deset let. Výjimka osvobození pro případ, kdy prodávající v nemovitosti žijí alespoň dva roky před prodejem a koupí si jinou nemovitost pro vlastní bytovou potřebu, zůstane zachována. 4. Těm, kdo nabyli nemovitost v prosinci 2019 a později a daň z nabytí nemovitých věcí již uhradili, bude daň vrácena v plné výši. Přechodné řešení – odložení splatnosti daně V rámci tzv. Liberačního balíčku III a s ohledem na běžící proces schvalování zákona o zrušení daně  Finanční správa ČR prodlužila lhůtu pro podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a platbu daně do 31.12.2020. Toto se vztahuje na ty, co nemovitost koupili, resp. jejichž vklad vlastnických práv do katastru nemovitostí byl proveden v prosinci 2019 a později. Pokud jste tedy daň zatím neuhradili, tak už jí neplaťte. V případě, že jste daň již uhradili zažádejte si na příslušném finančním úřadě o vrácení peněz. Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter, při řešení konkrétního případu doporučujeme konzultaci s odborníkem na danou problematiku. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441 a sjednejte si nezávaznou úvodní konzultaci zdarma. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mě sledujte na Facebooku. #nemovitosti #realitnimakler #dane #zezivotamaklere #prodejbytu #koupebytu #zakony Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Rezervační smlouva je velmi často diskutované téma. Jak je to s ní ve skutečnosti? Je uzavření rezervační smlouvy výhodné i pro kupující nebo jen pro realitní kancelář? Poradím vám, na co si dát při podpisu rezervační smlouvy pozor. Rezervační smlouva se uzavírá jako projev vážného zájmu budoucích kupujících o koupi dané nemovitosti. Měla by být kupujícím zárukou, že se nemovitost nebude po dobu rezervační lhůty dále nabízet a že je blokována pro ně, než se připraví kupní smlouvy, případně vyřídí hypotéka. Pokud je dobře a férově sepsaná, není se čeho obávat a je pro kupujícího jistotou koupě. Jenže zatím neexistuje žádný závazný předpis, který by určoval, co vše by měla rezervační smlouva obsahovat a jaká práva a povinnosti by měla komu zajišťovat. Je jen na realitních kancelářích, jak podmínky rezervační smlouvy nastaví. V některých případech jsou bohužel rezervační smlouvy jen „cárem papíru“, který kupujícím nezaručuje vlastně vůbec nic, za to realitním kancelářím ano. Rezervační smlouva je smlouva jako každá jiná. Neunáhlujte se a nepodléhejte tlaku makléře k rychlé akci. V klidu vše zvažte a před podpisem si obsah smlouvy pečlivě prostudujte. Budete-li se řídit těmito radami, nemělo by se stát, že přijdete o rezervační poplatek, aniž byste nemovitost skutečně koupili. Trvejte na třístranné rezervační smlouvě (prodávající + kupující + realitní kancelář) Pakliže je rezervační smlouva jen mezi realitní kanceláří a kupujícím, nezavazuje k ničemu prodávajícího. Tzn.: Zaváže-li se realitní kancelář v rezervační smlouvě, že nemovitost nebude po dobu rezervační lhůty dále nabízet a že je blokována pro vás, neznamená to, že tento závazek automaticky platí i pro prodávajícího. Může se tedy stát, že prodávající během rezervační lhůty nemovitost prodá někomu úplně jinému.  Solidní realitní kanceláře už standardně používají třístranné smlouvy. Pokud realitní kancelář, se kterou máte uzavřít rezervační smlouvu, bude mít k třístranné smlouvě výhrady, měl by to pro vás být varovný signál.  V takovém případě žádejte, aby vám realitní makléř doložil, že má oprávnění od prodávajícího rezervační smlouvu uzavřít a že závazky z ní vyplývající platí i pro prodávajícího. Nespoléhejte se na slib makléře Pokud si přejete ve smlouvě něco upravit nebo doplnit, trvejte na tom. Nespoléhejte se na ústní dohodu a sliby makléře. Nechte své připomínky do smlouvy zapracovat. Ujasněte si, zda je rezervační poplatek součástí kupní ceny nebo ne Obvykle se rezervační poplatek skládá na účet realitní kanceláře a později je zúčtován oproti nároku realitní kanceláře na vyplacení zprostředkovatelské provize. Ale může a nemusí být součástí kupní ceny. Z rezervační smlouvy by mělo být zřejmé na první pohled, zda bude rezervační poplatek započten do kupní ceny nemovitosti, nebo zda jde o platbu nad její rámec. Pozor na slovíčka Věnujte pozornost tomu, jak bude rezervační poplatek zúčtován a kdy má zprostředkovatel nárok na vyplacení provize, případně na propadnutí rezervačního poplatku v jeho prospěch. Standardně by mělo dojít k započtení nároku zprostředkovatele na vyplacení provize až v okamžiku, kdy skutečně k prodeji došlo. Pokud k prodeji nedojde z důvodu na straně prodávajícího, měl by být rezervační poplatek vrácen kupujícímu. To zní logicky, že? Ale pozor, některé smlouvy jsou nastaveny tak, že rezervační poplatek zůstává realitní kanceláři i v případě, kdy k prodeji fakticky nedojde – varováním by pro vás měla být spojení zprostředkování reálné/možné příležitosti apod. Chcete platit provizi za to, že vám realitní kancelář zprostředkovala možnou příležitost k něčemu, nebo až za to, že skutečně došlo k předpokládanému (uzavření kupní smlouvy)? Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na danou problematiku. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mne sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí se v těchto dnech stává v realitním světě tématem číslo jedna. Zatím stále platí, že plátcem daně z nabytí nemovitých věcí je prodávající, pokud se nedohodne s kupujícím jinak. Od 1. 11. 2016 to bude vždy už jen nabyvatel. Rozhodující je datum nabytí vlastnických práv kupujícím, nikoliv datum podpisu kupní smlouvy, jak si mnozí myslí. Pro upřesnění: kupující nabývá vlastnické právo k nemovitosti okamžikem povolení vkladu s právními účinky zpětně ke dni podání návrhu na vklad. Řídíme se tedy datem, kdy byl návrh na vklad vlastnického práva podán na katastr nemovitostí. U nemovitostí, které se prodají v listopadu a později je vše jasně dané. Plátcem daně je ze zákona nabyvatel, čili v kupní smlouvě už bude jen „čistá“ cena nemovitosti a daň zaplatí kupující zvlášť. Ale jak nejlépe postupovat, pokud nemovitost prodáváte právě teď a vše nasvědčuje tomu, že ji stihnete prodat do konce října? Je lepší rovnou cenu rozdělit a přenést daňovou povinnost na kupujícího? Univerzální opověď neexistuje. Každý prodej je trochu jiný a záleží na více okolnostech. Rozhoduje např. typ a stav nemovitosti, způsob financování, výše vlastních zdrojů kupujícího aj. Zde jsem shrnula to základní, podle čeho se rozhodnout, jak nastavit cenu a placení daně. Daň zaplatí kupující Vhodné, pokud má kupující hotovost nebo bude financovat hypotečním úvěrem jen menší část kupní ceny. Do kupní smlouvy se uvede jen čistá cena nemovitosti a doplní se ustanovení, že daň z nabytí nemovitých věcí uhradí kupující (pozor na formulaci tohoto ujednání, aby bylo platné). Daň zaplatí prodávající Bude-li kupující financovat větší část kupní ceny úvěrem (cca od 70 % LTV a více), je bezpečnější varianta, kdy kupní cena zahrnuje i daň z nabytí nemovitých věcí a zaplatí ji prodávající. Je běžnou praxí, že banka nemovitost neocení na vyšší cenu, než je ta prodejní. U některých typů nemovitosti je odhadní cena banky dokonce nižší. Pokud by v tomto případě byla cena rozdělena na cenu nemovitosti + daň uhradí kupující, může nastat situace, kdy kupující nebude mít dostatečnou hotovost na pokrytí takto vzniklého rozdílu a od koupě ustoupí. V případě, že zvolíte variantu, kdy bude plátcem daně prodávající, nezapomeňte do kupní smlouvy nebo do smlouvy o budoucí kupní smlouvě doplnit ujednání, které bude řešit situaci, kdyby došlo k zamítnutí vkladu z důvodu formálních nedostatků a bylo by třeba podat nový návrh s bezchybnými podklady a ten by byl podán až v listopadu. Daň z nabytí nemovitých věcí je splatná nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo k povolení vkladu vlastnického práva nabyvatele. Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na danou problematiku. Pokud právě řešíte prodej své nemovitosti a nevíte si rady s tím, jak nastavit podmínky prodeje, aby vše proběhlo hladce, kontaktujte mne na tel. 603 447 441. Copyright © Lucie Tůmová Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Tento článek je z roku 2016 – aktuální informace, resp. o zrušení předkupního práva najdete v novém článku ZDE. Nový občanský zákoník s sebou přinesl celou řadu změn. Dnes se podíváme na změny týkající se předkupního práva spoluvlastníků bytu nebo domu. Předkupní právo, tak jak jsme ho znali dříve, nový občanský zákoník z toho starého nepřevzal. S koncem platnosti přechodného ustanovení NOZ, tedy k 31.12.2015, zákonné předkupní právo spoluvlastníků obecně zaniklo. Jedinou výjimkou, kdy předkupní právo spoluvlastníků zůstalo zachováno, je případ, kdy spoluvlastnictví vzniklo tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (např. závěť, dědická smlouva apod.). V takovém případě mohou spoluvlastníci své předkupní právo uplatnit půl roku od vzniku spoluvlastnictví tímto způsobem. I za předpokladu, že je spoluvlastnický podíl převáděn bezúplatně. V tom případě ostatní spoluvlastníci vykoupí podíl za cenu obvyklou. Jinými slovy (až na výše uvedenou výjimku) je zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti zrušeno. Každý ze spoluvlastníků tedy může se svým podílem nakládat podle vlastního uvážení, bez souhlasu či vědomí ostatních spoluvlastníků. Ať už jde o prodej, pronájem nebo třeba o zástavu jeho podílu. Je to dobře nebo ne? Zákon sice umožňuje, aby spoluvlastníci sepsali mezi sebou smlouvu o předkupním právu, ale v praxi tuto možnost využívá jen velmi malé procento spoluvlastníků. Ne vždy totiž všichni spoluvlastníci souhlasí s omezením svých vlastnických práv do budoucna. Moje rada: Pokud vlastníte podílově nějakou nemovitost a nemáte v prohlášení vlastníka v katastru nemovitostí zaneseno kdo, v jakém rozsahu a jakým způsobem které části nemovitosti užívá, doporučuji toto doplnit. Můžete si tím v budoucnu ušetřit nepříjemnosti. Poznámka: Původní návrh novely NOZ z podzimu loňského roku zahrnoval i částečné znovuzavedení zákonného předkupního práva, ale z konečného znění bylo toto vyškrtnuto. Aktualizace 24.1.2017: Novela NOZ z roku 2016 zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti obnovuje s účinností od 1.1.2018. Aktualizace 7.4.2020: S účinností od 1.7.2020 se novelou NOZ opět předkupní právo ruší a vrací se do stavu, který popisuje tento článek. Více v aktuálním článku ZDE Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na danou problematiku. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mne sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Tuto větu jsem slýchávala velmi často, když jsem v realitách začínala a volala na tzv. studené kontakty (soukromá inzerce přímých majitelů). Vlastně se s ní sem tam potkám ještě i dnes. Přes to, že mám většinu klientů z doporučení. Proč prodávající nechtějí platit za služby, které si objednají? Znáte nějaký jiný obor podnikání, kde to tak je? Já ne. Je pravda, že za tento stav mohou částečně i sami realitní makléři. Většinou ti méně úspěšní, kteří pod vidinou zisku prodávajícímu naslibují „hory a doly“ a tvrdí, že si provizi přičtou k jejich prodejní ceně a že ji zaplatí kupující. Nezkušený prodávající zajásá a mne si ruce, že ušetřil. Ve skutečnosti je toto řešení spíše v neprospěch prodávajícího. Nabídka servisu služeb zdarma je jistě velmi lákavá. Ovšem v konečném důsledku to často bývá ta nejdražší možná varianta. Proč? Důvody jsou dva. Pro kupujícího není až tak podstatné, kolik z konečné ceny nemovitosti je provize realitní kanceláře a kolik je cena prodávajícího. Bere v potaz celkovou cenu, za jakou byt nebo dům může koupit. V případě, kdy je uvedena cena nemovitosti + provize, kupující začne přemýšlet nad tím, proč by měl platit provizi realitnímu makléři, jehož služby si neobjednal. Většinou pak požaduje slevu minimálně ve výši provize – formou: Koupím to za uvedenou cenu v inzerci, ale včetně provize RK, apod. Tím druhým důvodem je sám makléř, který nabízí prodávajícímu své služby zdarma. Zkuste se zamyslet nad tím, pro koho pracuje takový makléř a čí zájmy hájí? Prodávajícího, kupujícího nebo jen své vlastní? Proč by měl hájit zájmy prodávajícího, tedy co nejvyšší prodejní cenu, když má být placen kupujícím, který bude požadovat naopak cenu co nejnižší? Přihlédneme-li také k tomu, že běžně stejnou nemovitost nabízí tímto způsobem více makléřů současně, výsledek je zřejmý. Majitel s konečnou prodejní cenou pravděpodobně příliš spokojen nebude. Každý z těchto makléřů se totiž bude snažit prodat za jakýchkoliv podmínek, jen aby získal svou provizi. Bez ohledu na to, kdo jí nakonec zaplatí a za jakou cenu se nemovitost prodá. Zvažte, zda je realitní makléř nabízející služby zdarma, tím nejlepším řešením. Člověk, který si neumí říct o odměnu za svou práci, nejspíš nebude příliš dobrý obchodník. Mé doporučení: Vždy trvejte na tom, aby v inzerci byla uvedena konečná cena včetně provize realitního makléře a případných dalších poplatků. Obchod s nemovitostmi je specifický a nefungují zde praktiky, které se osvědčují v jiných oborech, např. při prodeji automobilů, kdy bývá uvedena základní cena a později se navyšuje za doplňkovou výbavu. I proto je velmi důležitý pečlivý výběr zkušeného realitního makléře, kterému svěříte prodej svého nejcennějšího majetku (viz článek Jak vybrat realitní kancelář). Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na danou problematiku. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mne sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Kupujete novostavbu? Možná vás čeká nepříjemné překvapení. Novela mění i podmínky osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí u novostaveb. Co to znamená? V současné právní úpravě se osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí u novostaveb vztahuje obecně na první prodej nemovitosti, pokud k němu dojde nejpozději do pěti let od dokončení nebo počátku užívání stavby (obvykle kolaudace) – bez ohledu na to, zda se prodává stavba rozestavěná nebo dokončená. S účinností novely, tj. 1.11.2016, se toto mění. Nově bude od zdanění osvobozen jen první prodej dokončené jednotky v bytovém domě nebo domu, pokud se uskuteční do pěti let od dokončení nebo počátku užívání (podle toho, co nastane dříve). Jinými slovy – při koupi rozestavěné jednotky nebo domu po 1. listopadu 2016 budete muset daň z nabytí nemovitých věcí zaplatit.  Do patové situace se tak dostávají klienti, kteří uzavřeli s prodávajícím rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí za stávající právní úpravy a s platbou daně nepočítali. Pokud totiž nestihnou vše podat na katastr do konce října a koupí rozestavěnou jednotku nebo dům, prodraží se jim koupě o 4 %. POZOR: Osvobození se nevztahuje na bytové jednotky v rodinném domě.* Tip:  Zkuste s prodávajícím vyjednat odložení podpisu kupní smlouvy, aby jejím předmětem nebyla rozestavěná, ale už dokončená jednotka/dům. Tím se můžete dani vyhnout  *Aktualizace: Od 1.11.2019 se osvobození vztahuje nově i na bytové jednotky v rodinném domě. Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na daňovou problematiku. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mne sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek