Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB, obecně také nazýván jen energetický štítek nebo energetický průkaz, je dokument obsahující identifikační a technické údaje budovy a její energetickou náročnost na provoz včetně grafického znázornění – zařazení do energetické třídy A až G. Tzv. Energetický štítek – je součástí PENB, jedná se o grafické znázornění energetické náročnosti budovy. Průkaz se vyhotovuje k celé budově, nikoliv k jednotlivým částem budovy (byt, kancelář, garáž apod.) a platí 10 let ode dne jeho vyhotovení nebo do provedení větší změny dokončené budovy, pro kterou byl zpracován, anebo do provedení změny způsobu vytápění, chlazení nebo přípravy teplé vody v této budově. Kdy je třeba PENB nechat zpracovat: – při výstavbě nových budov nebo při větších změnách dokončených budov, – při prodeji budovy nebo ucelené části budovy, – při pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, – při větší změně dokončené budovy nebo při změně způsobu vytápění, chlazení nebo přípravy teplé vody v budově. Kdy PENB není třeba: – u budov s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2, – u budov, které jsou kulturní památkou, anebo nejsou kulturní památkou, ale nacházejí se v památkové rezervaci nebo památkové zóně, – u budov navrhovaných a obvykle užívaných jako místa bohoslužeb a pro náboženské účely, – u staveb pro rodinnou rekreaci, které jsou užívány jen část roku a jejichž odhadovaná spotřeba energie je nižší než 25 % spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání, – u průmyslových a výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 195 MWh za rok, – při větší změně dokončené budovy v případě, že stavebník, vlastník budovy, společenství vlastníků jednotek nebo v případě, že společenství vlastníků jednotek nevzniklo, správce prokáže energetickým auditem, že to není technicky nebo ekonomicky vhodné s ohledem na životnost budovy a její provozní účely, – u budov zpravodajských služeb, – u budov důležitých pro obranu státu, které jsou určeny ke speciálnímu využití, – u budov, které jsou stanoveny objektem nebo ve kterých je stanoven objekt sloužící k ochraně utajovaných informací stupně utajení Přísně tajné nebo Tajné, – u vybraných budov k zajištění bezpečnosti státu, určených vedoucím organizační složky státu, která je s nimi příslušná hospodařit nebo je užívá. DŮLEŽITÉ: Při prodeji nebo pronájmu nemovitosti je podávající/pronajímatel povinen PENB, nebo jeho kopii, kupujícím/nájemníkům předložit nejpozději při podpisu kupní/nájemní smlouvy. Navíc tu je povinnost uvádět energetickou třídu již při inzerci nemovitosti k prodeji/pronájmu. Proto vše řešte s vlastníkem budovy včas. Průkaz se neopatřuje při prodeji nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se prodávající a kupující písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna dokončené budovy na ní byla provedena před 1. lednem 1947.     Jak postupovat v případě, kdy není k vašemu domu ještě energetický průkaz zpracován? Byty Vlastník nemovitosti (obvykle SVJ – společenství vlastníků jednotek) má ze zákona povinnost vám při prodeji bytu PENB předložit nebo jej nechat na vaši žádost vyhotovit. Jinak se vystavuje riziku pokuty až do výše 200 tisíc korun. Pokud na vaši žádost SVJ nereflektuje a průkaz vám nedodá, vystavujete se pokutě i vy sami. Můžete sice místo PENB kupujícím doložit spotřebu energií za poslední tři roky fakturami od jednotlivých dodavatelů, ale musíte při případné kontrole prokázat, že jste učinili maximum pro to, abyste energetický průkaz získali. Proto komunikujte s SVJ raději písemnou formou a nechte si potvrdit přijetí své žádosti. Při absenci PENB je nutné v inzerci energetickou náročnost budovy označit písmenem G, tedy nejhorší. Navíc, pokud energetický štítek nahradíte fakturami, je to jen dočasné řešení. Kupující může doložení plnohodnotného PENB požadovat až pět let zpětně. Realitní makléř by vás měl na tyto povinnosti upozornit. Může vám také pomoci s jednáním s vlastníky budovy a doporučit energetického specialistu, tj. osoba oprávněná Ministerstvem průmyslu a obchodu PENB zpracovat. Rodinné domy Při prodeji rodinného domu veškerou odpovědnost za zhotovení PENB nese sám prodávající jako vlastník nemovitosti. U rodinných domů doporučuji nechat zpracovat kromě energetického průkazu také zprávu o technické inspekci nemovitosti, kde je podrobně zaznamenán aktuální stav budovy. Vyhnete se tak případným pozdějším reklamacím kupujících a požadavkům na dodatečnou slevu. Některé z firem, které technickou inspekci provádějí, pak dokonce zjištěné nesrovnalosti řeší s kupujícími za vás. Prodej nemovitosti není snadná transakce. Pokud si něčím nejste jistí, raději se poraďte s odborníkem. Vyplatí se to. Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na danou problematiku. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441 a sjednejte si nezávaznou úvodní konzultaci zdarma. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mě sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

S prodejem nemovitosti jsou kromě jiného spojeny také daňové povinnosti. Zde je souhrnný přehled všech daní, které je třeba při prodeji nemovitého majetku řešit.   Daň z příjmu fyzických osob Je pravdou, že ve většině případů při prodeji bytu nebo domu prodávající splňují zákonem stanovené podmínky pro osvobození od zdanění tohoto příjmu. Možná právě proto mnozí z nich ani netuší, že by za určitých podmínek tento příjem měli také zahrnout do svého daňového přiznání a řádně ho zdanit. Příjem z prodeje nemovitosti se daní sazbou 15 % a uvádí se na příloze č. 2 daňového přiznání k dani z příjmu fyzických osob v bodě 2, tj. ostatní příjmy dle § 10 zákona č. 586/1992 Sb., Zákon České národní rady o daních z příjmu (dále jen „zákon“). Rozhodujícím faktorem pro to, zda budete příjem z prodeje nemovitosti danit nebo ne, je doba vlastnictví nemovitosti, místo bydliště a způsob využití finančních prostředků získaných z prodeje. Osvobození od daně upravuje § 4 zákona. Podmínky pro osvobození od daně z příjmu pro prodej nemovitosti nabyté do 31.12.2020 včetně: nemovitost vlastníte déle než pět let (splnili jste tzv. „časový test“) – osvobozeno bez dalších podmínek; nesplnili jste časový test – osvobozeno v případě, že: a) máte v prodávané nemovitosti bydliště nejméně dva roky bezprostředně před jejím prodejem; nebo b) máte v prodávané nemovitosti bezprostředně před prodejem bydliště kratší dobu než dva roky a zároveň peníze z prodeje použijete na řešení své bytové potřeby, tzn. koupíte jinou nemovitost, ve které budete bydlet (rok před prodejem nebo do konce následujícího kalendářního roku po prodeji); POZOR: zákon byl novelizován a s účinností od nového roku se u nemovitostí, které nabudete 1.1.2021 a později časový test prodlužuje z pěti na deset let. U nemovitostí nabytých před tímto datem zůstává časový test i nadále pět let. Časový test běží vždy od počátku při každé změně vlastníka nemovitosti, a to i v případě darování v rámci rodiny. Jedinou výjimkou, kdy se sčítá doba vlastnictví původního vlastníka a doba vlastnictví nového vlastníka, je v případě dědictví, pokud je dědicem osoba blízká v řadě přímé. Pro případ, kdy celý časový test splnil zůstavitel, se má za to, že časový test splnil i nový vlastník a tento je pak od zdanění příjmu z prodeje automaticky osvobozen bez ohledu na to, po jak dlouhé době od nabytí tímto způsobem nemovitost prodal. Základem daně je čistý zisk z prodeje. Tedy prodejní cena, od které se odečte pořizovací cena, výdaje spojené s prodejem (provize realitního zprostředkovatele, poplatky za znalecké posudky, advokátům za vyhotovení smluvní dokumentace apod.) a prokazatelně vynaložené náklady na zhodnocení nemovitosti jako jsou např. rekonstrukce bytového jádra, zateplení, nová okna, střecha aj. Oznamovací povinnost Od roku 2015 je zákonná povinnost oznámit příslušnému správci daně (finanční úřad) i příjmy osvobozené od daně, pokud přesáhnou částku pěti milionů korun. U příjmů z prodeje nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí tato oznamovací povinnost dle současné právní úpravy neplatí – správce daně si může tyto údaje zjistit z katastru nemovitostí. NOVĚ: S účinností od 1.1.2021 jste dle nového § 4b Bytová potřeba  povinni osvobozený příjem z prodeje nemovitosti dle bodu 2.b) výše tento příjem správci daně oznámit a následně doložit, že jste splnili podmínku pro osvobození, tzn. že jste koupili jinou nemovitost pro vlastní bytovou potřebu. Za neohlášení nebo pozdní ohlášení osvobozeného příjmu hrozí poplatníkům daně pokuta až do výše 15 % z neoznámeného příjmu. POZOR: U prodeje družstevního bytu je oznamovací povinnost vždy.  Zde totiž ve skutečnosti nejde o prodej nemovitosti jako takové, ale o úplatný převod členských práv a povinností, tedy se na samotný prodej, osvobození od daně z příjmu a oznamovací povinnost vztahují odlišné právní předpisy.   Daň z nemovitých věcí Poplatníkem daně z nemovitých věcí je každý vlastník nemovité věci. Od daně jsou osvobozeny např. některé nemovitosti ve vlastnictví České republiky, obcí, církví, kulturní památky, nemovitosti ve vlastnictví jiného státu užívané diplomatickými zástupci pověřenými v České republice aj. – přesně definováno v zákoně číslo 338/1992 Sb., tj. Zákon České národní rady o dani z nemovitých věcí. Daň se hradí zálohově příslušnému správci daně dle místa, kde se nemovitost nachází. Výpočtu a platbě daně se s ohledem na zaměření článku nebudeme věnovat. Z pohledu prodávajícího je podstatné vědět, že je třeba v lednu následujícího roku po prodeji nemovitosti ohlásit správci daně, že došlo ke změně. V případě, že v daném místě nevlastníte žádnou jinou nemovitost, je nutné informovat správce daně, že již nejste poplatníkem této daně. Pro toto oznámení nemá finanční správa předepsaný tiskopis, forma oznámení je volná, ale měla by být písemná. V případě, že v daném místě vlastníte další nemovitosti, je třeba podat buď dílčí daňové přiznání, kde uvedete pouze změny oproti předcházejícímu zdaňovacímu období a výpočet celkové daně, nebo podat nové kompletní daňové přiznání, kde uvedete všechny nemovitosti, které v daném místě stále vlastníte, a doplnit informaci o tom, kterou nemovitost již nevlastníte.   Daň z nabytí nemovitých věcí Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v září letošního roku zákonem č. 386/2020 Sb., a to se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později. Poplatníkům, kteří již daň uhradili a kterým vznikl v souvislosti se zrušením této daně vratitelný přeplatek, správce daně tento přeplatek v souladu s daňovým řádem vrátí na základě poplatníkem podané žádosti. POZNÁMKA: Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter a vztahují se pouze pro případy, kdy je vlastníkem nemovitosti fyzická osoba, a za předpokladu, že prodávaná nemovitost nebyla zahrnuta v obchodním majetku. Při řešení konkrétního případu doporučujeme vždy konzultaci s odborníkem na daňovou problematiku. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441 a sjednejte si nezávaznou úvodní konzultaci zdarma. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mě sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Záznam živého vysílání z online studia ESTAV a TZB info v rámci doprovodného programu veletrhu FOR ARCH 2020: Lucie Tůmová je vyhledávaná realitní makléřka, manažerka a spoluzakladatelka realitní kanceláře FINDEO reality. Na trhu nemovitostí se pohybuje od začátku roku 2010. Vedle běžné makléřské činnosti poskytuje také nezávislé konzultace při prodeji nebo koupi nemovitosti, je spoluzakladatelkou platformy bezinzerce.cz a podílí se na vzniku dalších realitních projektů. Více např. v článku Nový zákon bude regulovat realitní makléře. Pro poctivé se nic nemění. Tentokrát jsme si ing. arch. Ondřejem Rejlem povídali o cenách nemovitostí. Záznam ke shlédnutí ZDE https://www.youtube.com/watch?v=hifk3Gj_CrE TZB-info – Stavebnictví. Technická zařízení budov. Úspory. Web: https://www.tzb-info.cz/ Facebook: https://www.facebook.com/tzbinfo/ ESTAV.cz – Architektura. Stavba. Bydlení. Web: https://www.estav.cz/ Facebook: https://www.facebook.com/estavportal    Lucie Tůmová, MBA     https://lucietumova.cz/ tel. 603 447 441   Pokud uvažujete o prodeji bytu nebo domu, neváhejte se na mne obrátit. Nemovitosti nenabízím. Prodávám je! Ukázky mé práce:https://bytwaltrovka.cz/http://bytkarlin.cz/https://bytulesa.cz/ http://tenisovyklubzlin.cz/   Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter, při řešení konkrétního případu doporučujeme konzultaci s odborníkem na danou problematiku.   Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441 a sjednejte si nezávaznou úvodní konzultaci zdarma. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Po roce se mi opět dostalo milého pozvání od Petra Schwanka do jeho podcastu SLOVO MÁ… Tentokrát jsme si povídali o aktuální situaci na realitním trhu – resp. o tom, jaký dopad měla/má korona na prodej a pronájem nemovitostí. Z webu slovo-ma.cz Epizoda #124 – Lucie Tůmová: Velké výkyvy v cenách nemovitostí nečekáme Realitní makléřka Lucie Tůmová mapuje, jakým způsobem se proměňuje trh s realitami během aktuální situace. Má podle ní smysl se pouštět do nákupu či prodeje? Videozáznam rozhovoru https://www.youtube.com/watch?v=V39Z1T-dPwI Podcast si můžete poslechnout i na platformách Apple podcast nebo Spotify – epizoda 124 Záznam loňského rozhovoru najdete v epizodě 18 ZDE  #18 SLOVO MÁ Lucie Tůmová: Naučila jsem se mít reality ráda Lucie Tůmová patří mezi nejvýraznější realitní makléře u nás. V podcastu promluví především o tom, jak dokázala efektivně vytěžit online marketing ve svůj prospěch. Dozvíte se, co všechno a hlavně jak to dělat, aby vám jako makléřům chodily zakázky samy z onlinu. Jak náročné to je finančně i časově a jak kreativní je nutné být při vymýšlení obsahu. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441 a sjednejte si nezávaznou úvodní konzultaci zdarma. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mě sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Často se v praxi setkávám s tím, že klienti správně nerozlišují jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií. Není výjimkou, kdy toto někteří nerozlišují buď vůbec nebo podle velkosti ve smyslu – balkón je balkón, malý balkón je lodžie a velký balkón je terasa. Ve skutečnosti však nezáleží na velikosti, ale na typu konstrukce. Jaký je v tom tedy rozdíl?   Terasa Terasa je venkovní část budovy, která nevystupuje z její podstaty (nevyčnívá z půdorysu podlaží pod ní). V podstatě se jedná o pochozí střechu nižšího podlaží, např. garáže, bytu či jiného prostoru. Můžeme se ale setkat také přímo se střešními terasami, které jsou velmi oblíbené a hojně využívané zejména ve městech u bytových domů. Dále jsou jako terasy označovány také zpevněné plochy položené či zapuštěné v terénu (nejčastěji u rodinných domů).     Balkón Balkón je předsazená konzole se zábradlím, která vystupuje z půdorysu budovy. Má jen jednu nebo dvě pevné stěny. Balkón v podstatě dodatečně nastavuje/rozšiřuje původní plochu stavby.   Lodžie Zastropený prostor, který obvykle nevystupuje ze základního půdorysu budovy. Lodžiová deska (podlaha) je pnuta jako nosník mezi dvě podpory. Laicky bychom mohli říct, že se jedná o „zasunutý“ balkón se třemi stěnami. Nejčastěji se s lodžiemi můžeme setkat v panelových domech, ale nebývají výjimkou ani u domů rodinných.   Pavlač Ať už budeme hovořit o balkónu, terase nebo lodžii, vždy se jedná v podstatě o další užitnou plochu, kterou lze k bytu různě využívat. Specifickým stavebním prvkem je pavlač. Což je vlastně venkovní chodba, přes níž se vstupuje do jednotlivých bytů. Konstrukčně může jít o balkón nebo o lodžii. S pavlačemi se nejčastěji setkáme ve starších bytových domech, nicméně někteří developeři se k tomuto poměrně specifickému řešení začínají vracet s ohledem na úsporu vnitřních prostor budovy při limitující zastavitelnosti pozemků. Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter, při řešení konkrétního případu doporučujeme konzultaci s odborníkem na danou problematiku. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441 a sjednejte si nezávaznou úvodní konzultaci zdarma. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mě sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Aktualizace 2021: tento článek je z roku 2016 – aktuální daňové povinnosti jsou shrnuty v novém článku ZDE S prodejem nemovitosti jsou spojeny dvě různé daně. Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitosti) a daň z příjmu. Do účinnosti novely zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, t.j. do 1.11.2016, je plátcem této daně prodávající (pokud se nedohodne s kupujícím jinak). S tím je většina prodávajících srozuměna. Sazba této daně činí 4 % z tzv. nabývací hodnoty. Vzhledem k tomu, že brzy tato daň bude na bedrech kupujících, se jí dnes nebudu věnovat a zaměřím se na daň z příjmů fyzických osob. Je pravdou, že ve většině případů prodávající splňují zákonem stanovené podmínky pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti. Možná právě proto někteří prodávající ani netuší, že by za určitých podmínek tento příjem měli také zahrnout do svého daňového přiznání a zdanit ho. Daň z příjmu při prodeji nemovitosti se daní jako ostatní příjmy na příloze č. 2 daňového přiznání – tedy sazbou 15 %. To není zrovna málo. Proto si před prodejem zjistěte, zda splňujete podmínky pro osvobození od této daně. Rozhodujícím faktorem pro to, zda budete příjem z prodeje nemovitosti danit nebo ne, je doba vlastnictví nemovitosti, místo bydliště a využití finančních prostředků získaných z prodeje. Kdy musíte příjem z prodeje zdanit Nebudu zde vypisovat příslušná ustanovení zákona, v jakých případech je prodávající od zdanění tohoto příjmu osvobozen. Zkrátím to. Uvedu situace, kdy musíte daň z příjmu při prodeji nemovitosti zaplatit. Platí zde tzv. časový test. Příjem z prodeje je třeba zdanit, pokud nemovitost vlastníte méně než pět let a současně: a) máte v nemovitosti bydliště kratší dobu než dva roky bezprostředně před prodejem a peníze z prodeje nepoužijete na řešení své bytové situace (rozuměj koupi jiné nemovitosti pro své vlastní bydlení) do jednoho roku od prodeje/nebo rok před prodejem v adekvátní výši nebo b) nemáte v nemovitosti bydliště* alespoň dva roky bezprostředně před jejím prodejem (nevztahuje se na družstevní byty) Dále se osvobození od daně nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitosti, která byla zahrnuta do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, pokud ji prodáte dříve než dva roky po vyřazení z obchodního majetku. Ve všech ostatních případech jste od daně osvobozeni. U dražších nemovitostí pozor na oznamovací povinnost – od roku 2015 je třeba finančnímu úřadu oznámit příjmy osvobozené od daně z příjmu, pokud přesáhnou částku pěti miliónů. Při každé změně vlastníka nemovitosti běží časový test od počátku – ano, i tehdy, daruje-li rodič nemovitost svému dítěti. Jedinou výjimkou, kdy doba vlastnictví nemovitosti přechází z původního vlastníka na nového, je dědictví po osobě blízké na dědice v řadě přímé. Tedy pokud časový test splnil zůstavitel, dědic nemusí příjem z prodeje danit, ani pokud nemovitost prodá okamžitě po jejím nabytí. Daní se jen čistý zisk po odečtení pořizovací ceny, výdajů spojených s prodejem (provize realitní kanceláře, poplatky za znalecký posudek, právníky apod.) a prokazatelně vynaložených nákladů na zhodnocení nemovitosti (rekonstrukce, zateplení apod.). *Nezaměňujte pojmy bydliště a trvalý pobyt. Bydliště je místo, kde skutečně bydlíte – bez ohledu na to, kde jste oficiálně hlášeni k trvalému pobytu. Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na daňovou problematiku. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mne sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Po celou řadu let historicky předkupní právo neodmyslitelně patřilo do našeho právního řádu. S příchodem Nového občanského zákoníku (dále jen NOZ) v roce 2014 bylo toto až na pár výjimek plošně zrušeno. To vyvolalo hlasitou diskusi a nevoli spoluvlastníků nemovitostí, především rodinných či bytových domů apod., kdy tito logicky chtěli mít právo ovlivnit, kdo bude spolu s nimi nemovitost vlastnit. Proto s účinností od 1.1.2018 bylo novelou NOZ předkupní právo opět obnoveno. Byť byl původní záměr návratu tohoto institutu dobrý, žádoucí a pochopitelný, bylo toto v zákoně specifikováno tak nešťastným způsobem, že znovuzavedení předkupního práva v praxi dopadlo i na případy, kdy je to proti logice věci a mnohým tak (troufám si říct, že zbytečně) prodej či koupi nemovitosti zkomplikovalo. Např. prodej bytů, s nimiž souviselo i spoluvlastnictví garážových stání, sklepů, či pozemků, nebo v případě spoluvlastnictví na příjezdových cestách k nemovitostem apod. Čistě teoreticky stačilo v zákoně vyškrtnou či upravit dvě nebo tři věty a vše by bylo tak, jak by být mělo. Místo toho vláda přišla s návrhem, že se z předkupního práva vyloučí výslovně jen některé případy, např. ty, kdy podíl na jiné nemovitosti tvoří funkční celek s převáděnou nemovitostí hlavní. Dobře, nebylo to ideální řešení, ale většinu případů by toto vyřešilo. Jenže – jak to tak bývá, návrh prošel připomínkovým řízením a než doputoval do finální podoby, došlo k jeho zásadním změnám. Co je výsledkem? Předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí bude s účinností od 1.7.2020 opět zrušeno, resp. vrací se v podstatě do stavu, který platil v letech 2014 až 2017. Konečné znění zákona v pátek 3.4. už podepsal i prezident ČR. Tedy s účinností od 1.7.2020 předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí zůstane zachováno pouze v případě podle novelizovaného znění paragrafu 1124 NOZ: § 1124 (1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. (2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva. Co k tomu dodat? Bude se opět v budoucnu toto řešit další novelou? Dá se předpokládat, že ano. Nezbývá, než se obrnit trpělivostí a věřit, že se někdy časem dočkáme takové novely, která bude chránit ty, co chránit má, a nebude zbytečně zasahovat či omezovat práva ostatních. Naděje umírá poslední ? PS: Možnosti, jak řešit předkupní právo do doby, než zmíněná novela bude účinná, uvádím v článku Zákonné předkupní právo spoluvlastníků u garážových stání. Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na danou problematiku. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441 a sjednejte si nezávaznou úvodní konzultaci zdarma. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mě sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Snem každého pronajímatele je solidní nájemník. Tedy někdo, kdo bude platit nájemné včas a bude se chovat slušně nejen k sousedům, ale i k vašemu majetku. Jak ale poznat, který ze zájemců je ten pravý? Je lepší pronajmout byt rodině, mladému páru nebo starší paní? Vyplatí se byt vybavit nábytkem nebo ho pronajímat nezařízený? Má smysl investovat do rekonstrukce? Toto jsou nejčastější otázky, které se začínajícím pronajímatelům honí hlavou. Pokud na ně hledáte univerzální odpověď, tak vás zklamu. Žádná není. Jinak budete na celou věc nahlížet v roli investora a jiný pohled budete mít v případě, kdy jste nemovitost zdědili nebo jí koupili s tím, že bude časem k dispozici dětem. Vše záleží na tom, v jaké situaci jste, jaké máte možnosti, co je vaší prioritou a jak plánujete nemovitost využít do budoucna. Zde je přehled alespoň obecných doporučení, jak vše co nejlépe zvládnout. Cílová skupina Než svou nemovitost nabídnete na trhu, je vhodné si nejdříve ujasnit, jakého nájemníka vlastně hledáte. Měli byste si odpovědět na tyto dvě základní otázky: Jak dlouho plánujete nemovitost pronajímat a zda je pro vás zajímavější dlouhodobý a bezproblémový vztah se spolehlivým nájemníkem nebo jestli dáváte přednost vyššímu zisku. Podle toho pak nastavit vše ostatní. Zřízený nebo prázdný Standardně by v každém bytě měla být minimálně kuchyňská linka a sporák. Ostatní je na vašem uvážení. Ať už byt vybavíte kompletně nebo jen z části, své nájemníky si najde. Pokud byt budete zařizovat, vybavení nemusí být drahé, ale mělo by být kvalitní. U standardních bytů se dá říci, že v případě, kdy mají nájemníci vlastní nábytek, zůstávají v bytě obvykle delší dobu. Naopak u luxusních nemovitostí s dražším nájemným je větší poptávka po kompletně vybavených bytech. Nicméně není to dogma, jen doporučení. Výběr nájemníka Výběr nájemníka nepodceňujte. Snažte se zjistit o potenciálních nájemnících co možná nejvíce informací. Kde pracují, proč se stěhují, z jakého důvodu byl ukončen předchozí nájem apod. Mělo by vás zajímat také to, kolik lidí bude v bytě žít, zda mají zvířata, kouří aj. Neostýchejte se požádat o kontakt na předchozí pronajímatele, abyste si mohli ověřit platební morálku a spolehlivost. Není od věci zkontrolovat registry dlužníků. Ne zřídka se stává, že solidně vyhlížející pár s dítětem má několikanásobné exekuce. Projděte si i sociální sítě zájemců, které mohou také napovědět, s kým máte tu čest. V neposlední řadě přihlédněte i k tomu, jak zájemci komunikují. Zda odpovídají na zmeškané hovory, SMS, či emaily, jakým způsobem se vyjadřují, zda se s předstihem omluví v případě zpoždění apod. Nájemní smlouva Kvalitní nájemní smlouva je naprostou nezbytností. V žádném případě nedoporučuji používat volně dostupné vzory z internetu. Smlouvu nechte sepsat právníkem, který se specializuje na nemovitostní právo. Je to investice, která se rozhodně vyplatí a v konečném důsledku vám může ušetřit nemalé finanční prostředky a celou řadu starostí. Při předání bytu nezapomeňte na písemný předávací protokol, kde kromě stavů měřidel zaznamenejte také veškeré vybavení a jeho stav. Zákazy a omezení Smiřte se s tím, že nejen vy, ale i nájemníci mají svá práva. Např. nelze nájemníkům zakázat chov zvířat, kouření, či zapsání trvalého bydliště ve vaší nemovitosti. Byť by takové ustanovení bylo výslovně uvedeno v nájemní smlouvě, je neplatné. Můžete ale například požadovat s ohledem na chov zvířat vyšší jistotu, vymalování bytu v případě kuřáků při ukončení nájmu apod. Doporučujeme seznámit se s příslušnými ustanoveními občanského zákoníku, abyste měli přehled o tom, co můžete, co musíte, a co naopak zákon nepřipouští. Nájem nebo podnájem Je třeba také rozlišovat, zda se jedná o nájem nebo o podnájem. Byť jde na první pohled o totéž, určité rozdíly tu jsou. Ty základní jsme shrnuli v článku Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájem. S realitkou nebo bez Zejména v případě, kdy s pronájmy začínáte, nelze než doporučit spolupráci se zkušeným realitním makléřem. Objasní vám výhody, nevýhody a možná rizika té či oné varianty a společně určíte vhodnou cílovou skupinu, pro kterou bude vaše nabídka určena. S ohledem na typ a stav nemovitosti, vaše potřeby a plány posoudí, jaká z mnoha alternativ pro vás bude v dané situaci nejvhodnější. Pomůže vám také vše zadministrovat a nastavit odpovídající cenu. Kromě výše uvedeného vám makléř ušetří i spoustu času a starostí. Navíc je schopen oslovit nabídkou mnohem větší skupinu potenciálních nájemníků, než jakou zasáhnete vy soukromou inzercí. Tedy je větší pravděpodobnost, že získá více zájemců, ze kterých si budete moci vybrat toho pravého. Finální kandidáty prověří a díky svým zkušenostem dokáže vytipovat, kteří zájemci jsou pro vás nejvhodnější. Nejen toto jsou důvody, proč s makléři spolupracují i zkušení pronajímatelé. Tip na závěr Chcete-li, aby vás vaši nájemníci milovali, buďte k nim upřímní, vstřícní a dejte jim najevo, že si jich vážíte a že jste s nimi spokojení. Např. bezodkladné vyřešení nahodilých událostí či oprav, lahev dobrého vína k výročnímu datu při prodloužení smlouvy nebo odpuštění zvýšení nájmu o inflaci, což je ve skutečnosti pár korun – to jsou jen maličkosti, které vás nezruinují a posílí váš vztah. Nájemníci pak nebudou mít důvod stěhovat se jinam. Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter, při řešení konkrétního případu doporučujeme konzultaci s odborníkem na danou problematiku. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441 a sjednejte si nezávaznou úvodní konzultaci zdarma. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mě sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek

Griff zum Gesetzbuch Dlouho očekávaný Zákon o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“) byl konečně schválen a 8. ledna ho podepsal i pan prezident. Podle informací z Ministerstva pro místní rozvoj by měl být realitní zákon vyhlášen ve Sbírce zákonů v průběhu února. Účinný bude 15 dní od zveřejnění. Zde je přehled toho nejdůležitějšího, co se mění.   Proč ZRZ vzniknul Byť se v posledních letech situace na našem trhu změnila k lepšímu a přibývá kvalitních a poctivých realitních makléřů, není žádným tajemstvím, že se tato profese přílišné oblibě u veřejnosti netěší. Doposud nebyla nastavena žádná pravidla a nikde nebylo uvedeno, co vše a v jakém rozsahu by činnost realitního makléře měla zahrnovat. Navíc makléřem mohl být každý – bez jakékoliv praxe či odborných znalostí. Toto se příchodem realitního zákona mění. Ten zavádí alespoň základní pravidla a podmínky, které budou muset realitní makléři dodržovat a jasně stanoví požadavky na odbornou způsobilost. Navíc nově by měli být realitní zprostředkovatelé zapisováni do veřejného seznamu pod Ministerstvem pro místní rozvoj. Cílem zákona je ochrana spotřebitele a vymýcení některých nekalých praktik jako je např. zatajování právního stavu nemovitosti apod. Aplikace zákona do praxe by měla vést ke zkvalitnění poskytovaných služeb a zvýšení důvěryhodnosti a váženosti této profese.  Očekává se také snížení počtu realitních makléřů, kdy mnozí nesplní podmínky odborné způsobilosti nebo se jim nevyplatí tuto činnost dále provozovat, když ji v současné době vykonávají pouze okrajově a je pro ně jen příležitostným zdrojem příjmů.   Základní pojmy Realitní zprostředkovatel je ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, tj. vyhledání třetí osoby, která má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Realitní smlouvou se rozumí smlouva o nabytí vlastnických práv k nemovité věci nebo smlouva, s níž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc (nájemní nebo podnájemní smlouva, pacht apod.).   Vázaná živnost Největší změnou je jistě související změna živnostenského zákona, kdy se zprostředkovatelská činnost realitních zprostředkovatelů mění z živnosti volné na živnost vázanou – vznik nové vázané živnosti s označením „Realitní zprostředkování“. To znamená, že realitním zprostředkovatelem již nebude moci být každý, jak tomu bylo doposud. Nově budou muset realitní zprostředkovatelé pro získání živnostenského oprávnění doložit kromě bezúhonnosti také odbornou způsobilost. Podle schválené změny živnostenského zákona bude požadováno: a) vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání, b) vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a zákona 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu, c) vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo d) profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání   Povinné pojištění ZRZ zavádí realitním zprostředkovatelům povinnost pojištění profesní odpovědnosti s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1,75 mil. korun na jednu pojistnou událost a nejméně 3,5 mil. korun pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. U jednotlivých realitních makléřů jednajících jménem realitní kanceláře jsou tyto limity sníženy na polovinu. Splnění této povinnosti zprostředkovatelé dokládají Ministerstvu pro místní rozvoj.   Zprostředkovatelská smlouva Dříve mohla být zprostředkovatelská smlouva uzavřena i ústně, podle ZRZ musí mít písemnou formu. Aby byla smlouva o zprostředkování platná, musí v ní být alespoň obecným způsobem označen předmět převodu, výše kupní ceny a výše provize, případně způsob jejího výpočtu. Výhradní zprostředkovatelskou smlouvu je nově možno uzavřít jen na dobu určitou a to maximálně na dobu šesti měsíců. Nevýhradní zprostředkovatelskou smlouvu lze uzavřít na dobu určitou i neurčitou. Smlouva na dobu určitou může být opakovaně prodloužena, přičemž prodloužení je možno ujednat nejdříve třicet dní před uplynutím sjednané doby – nikoliv automatickou prolongací při podpisu smlouvy, jak bylo doposud běžnou praxí.   Výpovědní lhůta u smlouvy na dobu neurčitou nesmí být delší než jeden měsíc.   Informační povinnost Zprostředkovatelé mají vůči zájemcům o koupi / pronájem informační povinnost. Kromě veřejně dostupných informací z katastru nemovitostí jsou povinni zprostředkovatelé zájemce informovat také o případných dalších podstatných skutečnostech, které nejsou v katastru nemovitostí zapsané a o kterých by vzhledem ke své odborné způsobilosti měli vědět. Např. zákonné předkupní právo spoluvlastníků, nesrovnalost mezi právním a faktickým stavem (černé stavby), případně problematičnost přístupových cest (přístup přes cizí soukromý pozemek), ochranné pásmo vedení vysokého napětí apod. Zákon dále ukládá zprostředkovatelům povinnost předložit zájemcům nejpozději v den uzavření realitní smlouvy výpis z katastru nemovitostí, tj. list vlastnictví dané nemovitosti ne starší než 3 pracovní dny.   Provize Jak už bylo zmíněno, výše provize nebo způsob jejího výpočtu musí být jasně uveden ve zprostředkovatelské smlouvě. Standardně je provize splatná nejdříve dem uzavření realitní smlouvy. Ledaže by ve smlouvě o zprostředkování bylo uvedeno poučení, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. Pak může být splatnost provize vázána i k obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy (např. k uzavření tzv. rezervační smlouvy). Případná záloha na provizi, je-li ujednána, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize. V případě, že má zprostředkovatel ujednanou provizi u téže nemovitosti od kupujícího i prodávajícího nebo pronajímatele i nájemníka, je povinen toto klientům oznámit a to vč. výše sjednané provize s protistranou.   Úschovy Zprostředkovatel sice není oprávněn nabízet úschovu kupní ceny, ani ji zprostředkovat jinde než u banky, notáře, advokáta nebo exekutora, avšak možnost úschovy u zprostředkovatele zákon nevylučuje. Tato je možná pouze v případě, že o ni zájemce zažádá v písemné formě na samostatné listině. Pro realitní úschovu peněžních prostředků musí zprostředkovatelé dodržet přísné podmínky dle § 4 odst. 2 ZRZ: a) smlouva o úschově je v písemné formě, b) účet u banky, zahraniční banky vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky nebo spořitelního a úvěrního družstva (dále jen „banka“), na kterém jsou uloženy peněžní prostředky, je zřízen pro každého uschovatele jako samostatný účet úschovy, veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku, c) informuje banku v souladu se zákonem o bankách o tom, že majitelem uschovaných peněžních prostředků je třetí osoba, d) o každé úschově učiní záznam v jím vedené evidenci úschov, která zahrnuje identifikační údaje o uschovateli a příjemci, a to pokud je uschovatel nebo příjemce fyzickou osobou všechna jména a příjmení, rodné číslo, a nebylo-li přiděleno, datum narození, dále místo narození, pohlaví, trvalý nebo jiný pobyt a státní občanství; jde-li o podnikající fyzickou osobu, též její obchodní firmu, odlišující dodatek nebo další označení, místo podnikání

Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti historicky neodmyslitelně patřilo do našeho právního řádu. Ovšem s příchodem Nového občanského zákoníku se toto změnilo.  NOZ předkupní právo, tak jak jsme ho znali dříve, totiž ze starého OZ nepřevzal. S koncem platnosti přechodného ustanovení NOZ, tedy k 31.12.2015, zákonné předkupní právo spoluvlastníků zaniklo. Novela NOZ z prosince 2016 s účinností od 1.1.2018 opět zavádí plošně zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti: § 1124 (1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. (2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. § 1125 Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.   Vzhledem k historickým i praktickým souvislostem se znovuzavedení předkupního práva z pohledu spoluvlastníků nemovitosti zdá být opodstatněné a správné. Zejména jde-li o spoluvlastnictví např. rodinného domu s více bytovými jednotkami nebo menšího bytového domu apod. Mají tak možnost ovlivnit, kdo bude novým spoluvlastníkem. Ovšem tak, jak je toto formulováno v zákoně, se předkupní právo vztahuje i na spoluvlastnické podíly např. na garážových stáních příslušejících k bytovým jednotkám, příjezdových cestách či přilehlých pozemcích. A právě toto v praxi prodej nemovitostí komplikuje.  Nejen, že je celá transakce časově náročná, kdy mají předkupníci na uplatnění svého předkupního práva dlouhé tři měsíce, ale je s tímto spojena také poměrně náročná administrativa a další finanční náklady. Zejména v případech, kdy je vyšší počet spoluvlastníků. Navíc jsou kupující i prodávající po celé tři měsíce v nejistotě, zda obchod proběhne tak, jak bylo dohodnuto a naplánováno. Zákon umožňuje vzdání se předkupního práva i pro právní nástupce (§ 1125 NOZ), avšak toto je nutno zapsat do katastru nemovitostí. Z praxe víme, že tuto možnost spoluvlastníci využívají jen zcela výjimečně. Další možností, jak minimalizovat dopady předkupního práva je institut přídatného spoluvlastnictví (§ 1223 NOZ). Přídatné spoluvlastnictví je rovněž třeba zapsat do katastru nemovitostí. Nejčastěji jsou to spoluvlastnické podíly k nezbytným cestám k rodinným domům či garážová stání příslušející k bytovým jednotkám apod.  Zjednodušeně řečeno – v přídatném spoluvlastnictví jsou věci, které s hlavní věcí tvoří funkční celek a bez věci vedlejší by nebylo možné hlavní věc dobře užívat, případně kdy věc vedlejší doplňuje věc hlavní a bez ní by věc hlavní ztrácela na hodnotě. Automaticky se pak věc hlavní převádí i s podílem na věci vedlejší. Tedy věc v přídatném spoluvlastnictví není zatížena zákonným předkupním právem spoluvlastníků této věci. Jak postupovat v případě prodeje garážového stání, kde mají spoluvlastníci zákonné předkupní právo Pro lepší pochopení problematiky zde uvedu možné postupy u konkrétního případu, jak se lze s předkupním právem vypořádat. Příklad: prodej bytové jednotky s garážovým stáním, které není samostatnou jednotkou, ale je vlastněno formou spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce, kterou vlastní několik spoluvlastníků. Předpokládejme, že kupující budou mít zájem jen o koupi „celku“ – tedy bytu včetně garážového stání. V tomto případě se nabízejí následující možnosti řešení, kdy první je v souladu se zákonem, tj. tak, jak by vše mělo být, no v praxi se můžeme setkat i s dalšími postupy: Nabídka garážového stání předkupníkům samostatně Vše v souladu se zákonem – výhodou je právní jistota smluvních stran do budoucna. Nevýhodou jsou tři měsíce v nejistotě + v případě uplatnění předkupního práva pro koupěchtivé zklamání a pro prodávajícího hledání nového kupujícího na byt bez garáže. Do jisté míry v rámci mezí je možno zájem předkupníků snížit rozdělením ceny – vyšší cena za stání a nižší za byt. Nutno však zmínit, že navýšení ceny stání s sebou může do budoucna nést za určitých okolností vyšší daňové zatížení pro kupující (budoucí prodávající). Nabídka garážového stání předkupníkům s podmínkou koupě bytu – jeden celek Jedna z „psychologických“ možností, jak minimalizovat zájem předkupníků o stání, kdy tito nebudou mít zájem o byt, ale jen o garážové stání (na principu přídatného vlastnictví – viz výše). Otevřenou otázkou však je, jak by rozhodl případný soud, kdyby předkupník trval na uplatnění svého předkupního práva ke stání, aniž by měl zájem o byt. Nenabízet stání předkupníkům – rovnou kupní smlouvu podat na katastr nemovitostí Rychlé řešení, ale bez právní jistoty prodávajícího a koupěchtivého. No v praxi se zdá být bohužel tato možnost nejvíce využívána. Mimo jiné i s ohledem k plánované novele NOZ, kdy by se předkupní právo na tyto situace nemělo v budoucnu vztahovat, se k této variantě přiklánějí jak mnozí realitní makléři, prodávající, koupěchtiví i někteří právníci. Sice by vědomě bylo opomenuto zákonné předkupní právo spoluvlastníků a předkupníci by se ho mohli domáhat zpětně, no již existují judikáty, kdy soud sice uznal, že došlo ze strany prodávajících k pochybení a že měli svůj podíl nabídnout předkupníkům, nicméně nevyhověl předkupníkovi, kdy vzhledem k souvislostem konkrétních případů soud shledal, že žaloba je zjevným zneužitím práva či dokonce jeho šikanózním výkladem. Ovšem v praxi není možno na toto spoléhat a vždy je třeba vše posuzovat individuálně s ohledem na mnohé okolnosti a v širších souvislostech, které mohou mít zásadní vliv na případné pozdější soudní spory, kdy může být vyhověno opomenutým předkupníkům. Aktualizace 5.4.2020: S účinností od 1.7.2020 bude předkupní právo opět zrušeno, viz článek Zrušení předkupního práva Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na danou problematiku. Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441. © Copyright Lucie Tůmová Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mě sledujte na Facebooku. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB při prodeji bytu Přečíst článek Daně při prodeji bytu Přečíst článek Záznam živého vysílání FOR ARCH Přečíst článek Jak ovlivnila korona realitní trh? Přečíst článek Jaký je rozdíl mezi balkónem, terasou a lodžií? Přečíst článek Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí Přečíst článek Zrušení předkupního práva k 1.7.2020 Přečíst článek Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka? Přečíst článek Jaké změny přinese nový realitní zákon? Přečíst článek Načíst další články End of Content. Předchozí příspěvekNásledující příspěvek