Jak pronajmout byt a vybrat dobrého nájemníka?

Snem každého pronajímatele je solidní nájemník. Tedy někdo, kdo bude platit nájemné včas a bude se chovat slušně nejen k sousedům, ale i k vašemu majetku. Jak ale poznat, který ze zájemců je ten pravý? Je lepší pronajmout byt rodině, mladému páru nebo starší paní? Vyplatí se byt vybavit nábytkem nebo ho pronajímat nezařízený? Má smysl investovat do rekonstrukce?

Toto jsou nejčastější otázky, které se začínajícím pronajímatelům honí hlavou. Pokud na ně hledáte univerzální odpověď, tak vás zklamu. Žádná není. Jinak budete na celou věc nahlížet v roli investora a jiný pohled budete mít v případě, kdy jste nemovitost zdědili nebo jí koupili s tím, že bude časem k dispozici dětem. Vše záleží na tom, v jaké situaci jste, jaké máte možnosti, co je vaší prioritou a jak plánujete nemovitost využít do budoucna.

Zde je přehled alespoň obecných doporučení, jak vše co nejlépe zvládnout.

Cílová skupina

Než svou nemovitost nabídnete na trhu, je vhodné si nejdříve ujasnit, jakého nájemníka vlastně hledáte. Měli byste si odpovědět na tyto dvě základní otázky: Jak dlouho plánujete nemovitost pronajímat a zda je pro vás zajímavější dlouhodobý a bezproblémový vztah se spolehlivým nájemníkem nebo jestli dáváte přednost vyššímu zisku. Podle toho pak nastavit vše ostatní.

Zřízený nebo prázdný

Standardně by v každém bytě měla být minimálně kuchyňská linka a sporák. Ostatní je na vašem uvážení. Ať už byt vybavíte kompletně nebo jen z části, své nájemníky si najde. Pokud byt budete zařizovat, vybavení nemusí být drahé, ale mělo by být kvalitní. U standardních bytů se dá říci, že v případě, kdy mají nájemníci vlastní nábytek, zůstávají v bytě obvykle delší dobu. Naopak u luxusních nemovitostí s dražším nájemným je větší poptávka po kompletně vybavených bytech. Nicméně není to dogma, jen doporučení.

Výběr nájemníka

Výběr nájemníka nepodceňujte. Snažte se zjistit o potenciálních nájemnících co možná nejvíce informací. Kde pracují, proč se stěhují, z jakého důvodu byl ukončen předchozí nájem apod. Mělo by vás zajímat také to, kolik lidí bude v bytě žít, zda mají zvířata, kouří aj. Neostýchejte se požádat o kontakt na předchozí pronajímatele, abyste si mohli ověřit platební morálku a spolehlivost. Není od věci zkontrolovat registry dlužníků. Ne zřídka se stává, že solidně vyhlížející pár s dítětem má několikanásobné exekuce. Projděte si i sociální sítě zájemců, které mohou také napovědět, s kým máte tu čest. V neposlední řadě přihlédněte i k tomu, jak zájemci komunikují. Zda odpovídají na zmeškané hovory, SMS, či emaily, jakým způsobem se vyjadřují, zda se s předstihem omluví v případě zpoždění apod.

Nájemní smlouva

Kvalitní nájemní smlouva je naprostou nezbytností. V žádném případě nedoporučuji používat volně dostupné vzory z internetu. Smlouvu nechte sepsat právníkem, který se specializuje na nemovitostní právo. Je to investice, která se rozhodně vyplatí a v konečném důsledku vám může ušetřit nemalé finanční prostředky a celou řadu starostí. Při předání bytu nezapomeňte na písemný předávací protokol, kde kromě stavů měřidel zaznamenejte také veškeré vybavení a jeho stav.

Zákazy a omezení

Smiřte se s tím, že nejen vy, ale i nájemníci mají svá práva. Např. nelze nájemníkům zakázat chov zvířat, kouření, či zapsání trvalého bydliště ve vaší nemovitosti. Byť by takové ustanovení bylo výslovně uvedeno v nájemní smlouvě, je neplatné. Můžete ale například požadovat s ohledem na chov zvířat vyšší jistotu, vymalování bytu v případě kuřáků při ukončení nájmu apod. Doporučujeme seznámit se s příslušnými ustanoveními občanského zákoníku, abyste měli přehled o tom, co můžete, co musíte, a co naopak zákon nepřipouští.

Nájem nebo podnájem

Je třeba také rozlišovat, zda se jedná o nájem nebo o podnájem. Byť jde na první pohled o totéž, určité rozdíly tu jsou. Ty základní jsme shrnuli v článku Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájem.

S realitkou nebo bez

Zejména v případě, kdy s pronájmy začínáte, nelze než doporučit spolupráci se zkušeným realitním makléřem. Objasní vám výhody, nevýhody a možná rizika té či oné varianty a společně určíte vhodnou cílovou skupinu, pro kterou bude vaše nabídka určena. S ohledem na typ a stav nemovitosti, vaše potřeby a plány posoudí, jaká z mnoha alternativ pro vás bude v dané situaci nejvhodnější. Pomůže vám také vše zadministrovat a nastavit odpovídající cenu.

Kromě výše uvedeného vám makléř ušetří i spoustu času a starostí. Navíc je schopen oslovit nabídkou mnohem větší skupinu potenciálních nájemníků, než jakou zasáhnete vy soukromou inzercí. Tedy je větší pravděpodobnost, že získá více zájemců, ze kterých si budete moci vybrat toho pravého. Finální kandidáty prověří a díky svým zkušenostem dokáže vytipovat, kteří zájemci jsou pro vás nejvhodnější. Nejen toto jsou důvody, proč s makléři spolupracují i zkušení pronajímatelé.

Tip na závěr

Chcete-li, aby vás vaši nájemníci milovali, buďte k nim upřímní, vstřícní a dejte jim najevo, že si jich vážíte a že jste s nimi spokojení. Např. bezodkladné vyřešení nahodilých událostí či oprav, lahev dobrého vína k výročnímu datu při prodloužení smlouvy nebo odpuštění zvýšení nájmu o inflaci, což je ve skutečnosti pár korun – to jsou jen maličkosti, které vás nezruinují a posílí váš vztah. Nájemníci pak nebudou mít důvod stěhovat se jinam.

Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441.

© Copyright Lucie Tůmová

Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mě sledujte na Facebooku.