Jak se připravit na prodej bytu

Prodej bytu patří k jednomu z největších životních obchodů většiny z nás. Přesto, že se jedná o statisícové až milionové částky, mnoho prodávajících přípravě na prodej nevěnuje potřebnou pozornost. Díky neznalosti problematiky se pak dopouštějí řady chyb a bývají zaskočeni tím, co vše je třeba při prodeji nemovitosti obstarat.

Zde je přehled toho nejdůležitějšího, co byste měli vědět a zajistit si dřív, než svou nemovitost dáte do nabídky.

Prověření právního stavu

První věc, kterou byste měli udělat, je prověření právního stavu nemovitosti. Zkontrolujte na aktuálním výpisu z katastru nemovitostí (list vlastnictví), zda nejsou u vaší nemovitosti zapsána věcná břemena, exekuce, předkupní nebo zástavní práva, zákaz zcizení, či jiné zápisy ve prospěch třetích osob. List vlastnictví získáte na jakémkoliv katastrálním úřadě nebo na pobočkách CzechPointu.

Všechny záznamy, které je možno vymazat, vymažte ještě před prodejem (např. právo na dožití zesnulé babičky nebo zástavní právo věřitele k již splacenému dluhu).

K běžným zápisům dnes patří zástavní právo banky k zajištění hypotečního úvěru. Budete-li úvěr doplácet při prodeji, informujte se s předstihem ve své bance o podmínkách. V některých případech mohou být náklady spojené se splacením úvěru mimo fixační období tak vysoké, že se vyplatí s prodejem nemovitosti počkat. Záleží na interních předpisech banky a na podmínkách konkrétní úvěrové smlouvy.

Samozřejmě lze prodat i byt zatížený např. exekucí nebo věcným břemenem užívání. Takové zápisy ale přiměřeně snižují prodejní cenu nemovitosti – čím větší omezení nebo riziko pro kupujícího, tím nižší tržní cena.

Dokumenty

Kromě listu vlastnictví budete při prodeji potřebovat průkaz energetické náročnosti budovy. Originál průkazu se předává kupujícím při podpisu kupní smlouvy, informaci o energetické náročnosti budovy je třeba zveřejnit již v inzerci.

Budou-li kupující financovat koupi hypotečním úvěrem, jejich banka bude ke schválení úvěru vyžadovat kopii vašeho nabývacího titulu – tj. kupní, darovací nebo směnná smlouva, zápis z dědického řízení, případně jiný dokument prokazující nabytí vašich vlastnických práv k dané nemovitosti.

Dále budou chtít zájemci o koupi pravděpodobně nahlédnout také do vyúčtování záloh na služby a plateb do fondu oprav, revizních zpráv, stanov společenství vlastníků, budou se informovat o hospodaření společenství, o provedených i plánovaných rekonstrukcích domu apod.

Příprava kupní smlouvy

Chcete-li při prodeji bytu na něčem ušetřit, určitě by se to nemělo týkat přípravy kupní smlouvy. Pokud nevyužijete služeb realitní kanceláře, najměte si právníka. Nejlépe specialistu na nemovitostní právo. Stejně jako rodinné, trestní nebo obchodní právo, má i to nemovitostní svá specifika. Advokát, který se běžně věnuje např. rozvodům, nemusí znát všechna úskalí a skrytá rizika spojená s prodejem nemovitosti. Může vám tak neúmyslně způsobit nepříjemnosti, v horším případě i finanční ztráty.

Převod vlastnických práv

Na rozdíl od prodeje movitých věcí, kdy vlastnictví věci přechází na kupujícího v podstatě okamžitě, u nemovitostí je to otázka několika týdnů. Nabytí vlastnických práv k nemovitosti je sice účinné zpětně ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, ale mezi podáním návrhu a jeho povolením může uběhnout až 50 dní (20 dní ochranná lhůta + katastrální úřad má 30 dní na zápis změn).

Katastrální úřad rozhodne o povolení vkladu, jsou-li splněny všechny podmínky pro jeho povolení a neobdrží-li v zákonné lhůtě žádnou námitku nebo odpor. Zjistí-li nějaké formální nedostatky nebo nepřesnosti v dokumentech, vyzve účastníky k jejich doplnění. Tím se může doba převodu dále prodloužit. Rychlejším řešením je v takových případech obvykle zpětvzetí původního návrhu a podání nového.

Úschova kupní ceny

K zajištění kupní ceny po dobu přepisu vlastnictví v katastru nemovitostí je nejvhodnější využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Kupující složí před podáním návrhu na vklad kupní cenu do úschovy a prodávajícímu je vyplacena po povolení vkladu. Prodávající má jistotu, že kupující disponuje potřebnými financemi a že je kupní cena složena u schovatele v jeho prospěch, zároveň kupující ví, že o své peníze nepřijde, pokud by k převodu nemovitosti z nějakého důvodu nedošlo.

Daně

S prodejem bytu jsou spojeny dvě daně. Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve z převodu) a daň z příjmů.

Příjem z prodeje nemovitosti se daní jako ostatní příjmy sazbou 15 % a je třeba ho zahrnout do běžného daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Podmínky pro osvobození od zdanění příjmu z prodeje bytu jsou popsány v § 4 a v § 10 zákona o dani z příjmů. Zjednodušeně se dá říci, že jste od zdanění tohoto příjmu osvobozeni: 1. pokud nemovitost vlastníte déle než pět let, 2. nebo jste v ní měli bydliště déle než dva roky bezprostředně před prodejem, 3. případně pokud jste v nemovitosti bydleli těsně před prodejem kratší dobu než dva roky a zároveň zisk z prodeje použijete k řešení své vlastní bytové situace. Podrobněji se tomuto tématu věnuji v článku Kdy platím daň z příjmu při prodeji nemovitosti.

Plátcem daně z nabytí nemovitých věcí je od 1.11.2016 vždy kupující.

Výše uvedené údaje mají pouze informativní charakter – v konkrétních případech doporučuji konzultaci s odborníkem na danou problematiku.

Potřebujete-li pomoc s prodejem své nemovitosti, neváhejte mě kontaktovat na tel. 603-447-441.

© Copyright Lucie Tůmová

Nechcete si nechat ujít další článek? Napište mi nebo mne sledujte na Facebooku.